Alles over vastgoedcrowdfunding
Vastgoed is vaak de voorkeursinvestering n veel particuliere beleggers en dient ook als een veilige haven tijdens periodes van economische crisis. Particulieren weten echter niet altijd dat investeren in vastgoed niet noodzakelijkerwijs synoniem is met de aankoop van onroerend goed. Met vastgoedcrowdfunding is het ook mogelijk om een gediversifieerd vastgoedportfolio op te bouwen door kleine bedragen te investeren. We leggen u uit hoe.
De Grondbeginselen van vastgoedcrowdfunding
Vastgoedcrowdfunding of participatieve vastgoedlening, hoe werkt dat?
Aan de hand van vastgoedcrowdfunding kunnen particuliere beleggers hun spaargeld investeren in vastgoedontwikkelingsprojecten. Die projecten worden uitgevoerd door ervaren ontwikkelaars die zoek zijn naar fondsen om een of meer vastgoedprojecten te ontwikkelen of te herfinancieren.
In het kader van vastgoedcrowdlending lenen particulieren kleine sommen geld (vanaf € 500) over een bepaalde periode aan vastgoedprojecten van 10 en 11%.
Vastgoedcrowdlending financiert elk type vastgoedproject, ongeacht de aard of locatie (bouw van een school, residentieel vastgoed, commercieel of kantoorvastgoed ...). Het is dus zo dat de onderliggende waarden via crowdlending zeer gediversifieerd kunnen zijn voor een particuliere belegger.
Vastgoedcrowdfunding maakt het ook mogelijk om het particulier spaargeld te heroriënteren narra de reële economie, die van de bedrijven, wat bovendien een positieve maatschappelijke impact creëert.
Waarom doen vastgoedontwikkelaars via vastgoedcrowdfunding een beroep op particulieren?
Het banksysteem is erg rigide en veeleisend geworden als gevolg van de vele regels waaraan banken moeten voldoen. De banken vereisen namelijk dat ontwikkelaars zelf ongeveer 20% bijdragen aan de totale financiële behoefte van een te financieren vastgoedproject. Heteigen vermogen van een ontwikkelaar wordt echter over het algemeen gemobiliseerd voor lopende projecten. Als ze niet aan deze eisen van de bank kunnen voldoen, worden hun nieuwe te starten projecten en dus ook hun groei afgeremd.
Om deze bijdrage te financieren, en omwille van de snelheid en de eenvoud ervan, wenden vastgoedontwikkelaars zich steeds meer tot vastgoedcrowdlending. De ontwikkelaars kunnen tot € 5 miljoen lenen voor een specifiek project of voor de financiering of herfinanciering van meerdere projecten. Bovendien zijn de leenvoorwaarden van vastgoedcrowdlending concurrerend op de vastgoedmarkt.
De verschillende vormen van participatieve vastgoedfinanciering
Binnen de participatieve financiering voor bedrijven bestaan er 2 belangrijke soorten investeringen via de platformen die gewijd zijn aan vastgoedprojecten:
- Vastgoedcrowdfunding of vastgoedcrowd-equity: u investeert in een vastgoedproject in ruil voor aandelen. De fondsen van particuliere beleggers worden gebruikt om de operatie uit te voeren (vastgoedontwikkeling of renovatie van een onroerend goed). Na afloop van de operatie zal de belegger zijn initiële investering en zijn winsten kunnen terugkrijgen, afhankelijk van het financiële resultaat van de vastgoedoperatie die het individu begeleidde.In tegenstelling tot een belegging op de beurs zijn deze aandelen niet liquide: er is geen doorverkoopmechanisme, de belegger moet wachten tot het einde van de operatie om zijn belang terug te krijgen.
- Vastgoedcrowdlending of participatieve vastgoedlening: via deze optie leent u een bepaald bedrag aan een project of meerdere projecten van een vastgoedgroep. De duur van uw lening en de rentevoet (in ruil voor uw lening) worden vooraf bepaald en gecontracteerd in de leenovereenkomst die aan elke belegger wordt overhandigd. Op het Look&Fin-platform gaat elk voorgesteld vastgoeddossier systematisch gepaard met waarborgen en zakelijke zekerheden om de particuliere beleggers te beschermen.
DE VOORDELEN VAN VASTGOEDCROWDFUNDING
Wat zijn de voordelen van vastgoedcrowdfunding?
- Voor de beleggers: Rendement - Diversificatie - Transparantie - Gratis
Met vastgoedcrowdlending kunt u gratis en in volledige transparantie investeren in vastgoedprojecten naar uw keuze, met een verwacht jaarlijks brutorendement tussen 10% en 11%, in functie van de geschatte risico's van het dossier. Een hoog rendement betaalt altijd voor het nemen van hoge risico's. Crowdlendingplatformen die vastgoedprojecten aanbieden, voeren op voorhand een grondige analyse uit van projecten en ontwikkelaars om ze een risicoclassificatie toe te kennen.
Meer informatie over de analyse van een vastgoeddossier
De vastgoedprojecten die op het Look&Fin-platform worden voorgesteld, gaan echter allemaal gepaard met waarborgen en sûretés réelles om de belangen van particuliere beleggers te verdedigen.
Om hun rendement te maximaliseren en de impact van een mogelijke wanbetaling te beperken, wordt aan de beleggers aangeraden om hun vastgoedcrowdlendingportfolio te diversifiëren d.m.v. 4 specifieke criteria die eigen zijn aan vastgoedprojecten: het profiel van de ontwikkelaar, de typologie van een project, de locatie van het project en de verleende waarborgen en zekerheden.
Meer weten over de diversificatie van investeringen via crowdlending
- Voor leners die op zoek zijn naar financiering via vastgoedcrowdlending: Toegankelijkheid - Snelheid - Complementariteit
Vastgoedcrowdfunding is een alternatieve financieringsbron die het mogelijk maakt om te beantwoorden aan de vereisten van de bank. Vastgoedcrowdlending biedt "mezzanine" of "junior" financiering - tot € 5 miljoen - die een aanvulling vormt op banken. Vastgoedcrowdlending maakt het vaak mogelijk om de beoogde bankfinanciering te deblokkeren. De fondsen die via vastgoedcrowdlending worden opgehaald, maken het mogelijk om één of meerdere projecten die tegelijkertijd worden uitgevoerd te financieren of te herfinancieren.
Het is ook een 100% digitale oplossing. Een ontwikkelaar kan zich 24/7 aanmelden op het crowdlendingplatform en weet heel snel of het project in aanmerking komt. De ontwikkelaar krijgt binnen 24 uur antwoord.
Wie kan investeren in vastgoedcrowdlending?
De vastgoedcrowdlendingdossiers zijn toegankelijk voor alle mensen die op het platform zijn geregistreerd. Het platform is gratis toegankelijk voor elke volwassene die de KYC-voorwaarden respecteert en die vooraf deze vragenlijst heeft ingevuld. De vragenlijst dient om de geschiktheid van crowdlending voor de particuliere belegger te beoordelen.
De diensten die worden aangeboden door de platformen die vastgoedcrowdlendingdossiers aanbieden, zijn bedoeld voor volwassenen of rechtspersonen die de wettelijke bevoegdheid hebben om contracten te sluiten, ongeacht hun nationaliteit of fiscale woonplaats.
Welk type belegger bent u? Ontdek onze masterclass « welke belegger ben ik? »
Welke ontwikkelaars kunnen lenen via vastgoedcrowdlending?
Voor elk geanalyseerd dossier zal het vastgoedcrowdlendingplatform werken aan een oplossing die aangepast is aan de beperkingen van de ontwikkelaar, in overeenstemming met de bank en in navolging van haar vereisten.
Kandidaten voor vastgoedcrowdlending moeten eerst aan 3 selectiecriteria voldoen. De ontwikkelaars moeten beschikken over:
- minimaal 10 jaar ervaring in het beheer van ontwikkelingsprojecten,
- minimaal 5 afgeronde projecten, waaronder 1 project met een omzet van meer dan € 2,5 miljoen,
- een historische marge van meer dan 10%.
Meer informatie over deelnamevereisten voor de ontwikkelaar
ANALYSE EN RISICO VAN VASTGOEDCROWDFUNDING
Risicoklasse en vergoeding van vastgoedcrowdlendingdossiers
De vastgoedprojecten die via het crowdlendingplatform Look&Fin worden voorgesteld, bieden aantrekkelijke rendementen (10 tot 11%). Het geadverteerde rendement vergoedt het nemen van risico's, zelfs al gaan alle voorgestelde projecten gepaard met waarborgen en zakelijke zekerheden om de belangen van particuliere beleggers te verdedigen.
Meer informatie over crowdlendingdiversificatie in de vastgoedsector
De vastgoedcrowdlendingdossiers die via Look&Fin aangeboden worden, zijn dossiers die tot Risicoklasse C behoren en zijn dus bedoeld voor beleggers met een zogenaamd 'Dynamic' profiel. In deze klasse krijgen de dossiers een C+ of C toegekend op basis van de waarborgen die aan de belegger worden verstrekt.
Voor deze dynamische vastgoedleningen zal de particuliere belegger nog steeds profiteren van solide waarborgen, voornamelijk hypothecaire garanties op gebouwen die eigendom zijn van een ontwikkelaar.
Deze vastgoeddossiers gaan gepaard met rendementen die variëren van 10% tot 11% bruto per jaar, in functie van de zekerheden en de looptijd van de leningen. Minder liquide zekerheden in combinatie met langere leningstermijnen genereren daardoor een hoger rendement voor de belegger.
Look&Fin biedt regelmatig vastgoeddossiers aan die ingedeeld worden in de klasse "dynamische lening". De vastgoedsector heeft het voordeel solide te zijn, omdat deze over het algemeen economische crisissen doormaakt met een lage volatiliteit. Bovendien wordt de sector door beleggers beschouwd als een veilige haven.
Er zijn echter uitzonderingen die geval per geval bekeken worden. In de specifieke context van bepaalde scenario’s kan het risiconiveau worden verlaagd tot Klasse A,beter bekend als « secured ». Dat is bijvoorbeeld het geval bij dossiers voor projecten van vastgoedhandelaars. Daarbij heeft de hypotheekgarantie op een gebouw voorrang op eventuele andere schuldeisers. Deze dossiers krijgen de klasse A en worden daarom gekwalificeerd als een « verzekerde lening ». Er wordt aan herinnerd dat de A+ score van risicoklasse A alleen betrekking heeft op de dossiers met verzekerd kapitaal. Die zijn verzekerd door de kredietverzekeraar Atradius, onze partner, en zijn over het algemeen corporate dossiers.
Ten slotte maakt Look&Fin een zeer strenge selectie van vastgoedprojecten: slechts 8 van de 1000 ontvangen projecten worden geselecteerd na een zeer grondige financiële analyse
omzet, de rentabiliteitsratio, de shuld en solvabiliteitsratio’s en de zelffinancieringscapaciteiten van een ontwikkelaar.
Meer informatie over onze producten
Meer informatie over het risicobeherrbeleid (risk management) van Look&Fin
MARKT VOOR VASTGOEDCROWDFUNDING
Regulering van vastgoedcrowdfunding
Er zijn geen specifieke regels voor vastgoedcrowdfunding. Omdat het een van de activiteitscomponenten is binnen crowdfunding in het algemeen, gelden dezelfde regels voor vastgoedcrowdfunding als voor crowdfunding. Crowdfunding is onderworpen aan de bancaire en financiële regelgeving die opgezet en gereguleerd wordt door de bevoegde autoriteit van het land waar een platform actief is.
- De regulering van participatieve vastgoedleningen in Frankrijk.
De Franse platformen voor participatieve financiering die vastgoeddossiers aanbieden, worden onder toezicht geplaatst van de Autorité des marchés financiers (AMF) en de Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Een platform dat activiteiten in vastgoedcrowdfunding aanbiedt, moet de status vanIFP (Crowdfunding Intermediair) ou de CIP
(Participatory Investment Advisor) hebben verkregen.
- De regulering van de participatieve vastgoedlening in België.
In België reguleert de FSMA (Financial Services & Markets Authority) de activiteit van de participatieve financiering. Vastgoedcrowdfunding is een van de componenten van deze activaklasse. Platformen die de toestemming krijgen om te handelen, beschikken over de AFP-status (Alternatief Financieringsplatform)
.Vastgoedcrowdfunding in cijfers
Er bestaan een veertigtigtal platformen voor vastgoedcrowdfunding in Frankrijk en België. Volgens de sectorbarometer die Hello Crowdfunding jaarlijks publiceert, haalde deze markt in 2019 bijna € 510 miljoen op voor 590 projecten. Dat is een groei van meer dan 35% ten opzichte van het jaar ervoor. De projecten halen gemiddeld € 870.000 op voor een gemiddelde duur van 21 maanden.
Vastgoedcrowdfunding (inclusief lending en equity) was in 2020 goed voor 60% van de bedragen die via crowdfunding werden verzameld, alle beroepen inbegrepen. (bron FPF). De ratio's aan eigen vermogen die banken vereisen, bedragen vaak meer dan wat ontwikkelaars kunnen inbrengen. Een trend die nog sterker zou zijn geweest sinds de Covid 19-crisis en die ontwikkelaars er dus toe aanzet zich steeds meer tot vastgoedcrowdlending te wenden.
Look&Fin, een van de Europese leiders in vastgoedcrowdfunding
Sinds de oprichting in 2012 heeft het Europese platform Look&Fin € 125 miljoen opgehaald en meer dan 400 bedrijven gefinancierd die actief zijn in verschillende sectoren en voor verschillende behoeften in België, Frankrijk en Luxemburg.
Look&Fin is ook de leider in vastgoedcrowdlending in België (en een van de meest actieve platformen in de sector in Frankrijk) met bijna € 60 miljoen aan vastgoedontwikkelingstransacties op zijn naam eind 2021. Het platform heeft tot nu toe samengewerkt met meer dan zestig spelers in de vastgoedsector.
Zijn trackrecord en bewezen geschiedenis maken de Belgische leider in crowdlending een van de meest bevoorrechte platformen voor investeringen in vastgoedcrowdfunding in zowel België als Frankrijk.
