CLASS-BUSINESS

Résumé

CLASS-GROUP est un groupe immobilier spécialisé depuis 30 ans dans la rénovation d’immeubles, la reconversion de friches industrielles, le développement de promotions immobilières et la gestion globale de parcs immobiliers.

Le groupe souhaitait emprunter 600.000€ afin de financer une partie des coûts liés à 3 projets immobiliers situés à Gembloux (Belgique) : « Hôtel de Ville », « Léopold » et « Pierquin ».

Contexte

Fondé il y a près de trente ans par Etienne de Sauvage Vercour (« ESV »), CLASS-GROUP est un groupe immobilier spécialisé dans la rénovation lourde d’immeubles, la reconversion de friches industrielles, le développement de promotions immobilières et la gestion globale de parcs immobiliers.

Le groupe développe actuellement trois projets de rénovation à Gembloux : (i) le projet « Hôtel de Ville », (ii) le projet « Léopold » et (iii) le projet « Pierquin ». L’objectif du promoteur consiste en la rénovation (Hôtel de ville et Pierquin) et démolition/reconstruction (Leopold) des bâtiments pour compte propre et la mise en locations des unités des biens.

Les 3 projets sont portés par une filiale de Class-Business, la SPRL Gestion de Gembloux (« GEGEM »).

Le cout global des trois opérations est de 7.954.000€ (voir détail dans la section financière ci-dessous).

La structure de financement est la suivante :

• Fonds propres : 1.690.000€
• Look&Fin : 600.000€
• Financement bancaire : 5.664.000€ dont
  • 2.832.000 (50%) sous forme d’un crédit amortissable sur une durée de 20 ans
  • 2.832.000 (50%) sous forme d’un crédit in fine sur une durée de 10 ans

Une fois la rénovation et démolition/reconstruction achevée, les différents lots seront mis en location. Ces derniers généreront donc des loyers mensuels destinés à couvrir les remboursements des crédits bancaires susmentionnés. Il convient de noter que les loyers seront indexés chaque année augmentant de ce fait les cash flows générés (voir détail dans la section financière ci-dessous).

Concernant le prêt structuré via Look&Fin, le promoteur prévoit de le rembourser via les revenus générés par un autre projet se trouvant actuellement dans son portefeuille et destiné à la vente : le projet « Chapelle Moureau ». Ainsi, le timing de ce projet correspond à la maturité du prêt Look&Fin. Les revenus liés aux ventes de ce projet seront affectés prioritairement au remboursement du prêt Look&Fin après remboursement des crédits bancaires relatifs aux développements du projet. Les détails concernant la stratégie d’exit ainsi que le projet « Chapelle Moureau » se trouvent dans la section « Business Model » ci-dessous.

C’est dans ce contexte que Class-Business SPRL souhaitait emprunter 600.000€ afin de financer une partie des couts de rénovations des projets « Hôtel de Ville » et « Pierquin » et démolition/reconstruction du projet « Léopold ». Ce prêt in fine, est structuré sur une période de 48 mois et est assorti des sûretés et des covenants suivants :

• Une garantie réelle : l’emprunt est assorti d’une inscription hypothécaire de second rang à concurrence de 25.000 € en principal et d’un mandat hypothécaire de 575.000€ en principal sur un immeuble propriété de Class-Business SPRL.
• Un Negative pledge : Class-Business SPRL s’engage à ne pas accorder de sûretés supplémentaires sur l’immeuble offert en garantie.
• Un engagement de ne pas contracter de crédit supplémentaire : Class-Business SPRL s’engage à ne pas contracter un crédit de plus de 50.000 € auprès de la banque qui dispose de l’inscription hypothécaire de 1er rang sur l’immeuble offert en garantie
• Un engagement de « GEGEM » à affecter le prix de vente des biens immeubles et fonciers du projet « Rue Chapelle Moureau » par priorité de rang au remboursement de l’échéance du prêt LookandFin après remboursement par « GEGEM » des financements bancaires afférents à ce projet « Rue Chapelle Moureau ».
• La SPRL Gestion de Gembloux (« GEGEM ») est codébiteur solidaire du prêt accordé à Class-Business SPRL.

Produit

Les projets

Ces 3 projets développés par Class-Group sont réalisés depuis leur conception, avec le concours du bureau d’architecture Julien BARRERE, architecte de référence de Class-Group depuis près de 10 ans. 

1. Projet « Hôtel de Ville »

Le projet « Hôtel de Ville » consiste en la rénovation complète d’un immeuble comprenant un rez à destination commerciale/service (divisible en 2 unités) et 15 appartements aux étages, avec 19 emplacements de parking (sous-sol et extérieur). Les principales caractéristiques du projet sont résumées dans le tableau ci-dessous.

L’immeuble est situé sur la place centrale du cœur de ville, juste à côté du nouvel Hôtel de ville. Une extension du rez est également possible conformément au permis octroyé. Les plans permettent le cas échéant la réaffectation du rez avant en bureaux/services et du rez arrière en logements, offrant toutes possibilités futures, en fonction de l’évolution du marché.

L’immeuble datant des années 1970, seule la structure existante (poutres-colonnes) est conservée, l’enveloppe du bâtiment toiture comprise (avec isolation renforcée), l’intérieur et l’ensemble des techniques étant totalement neufs.  L’immeuble est dès lors à être considéré comme du quasi-neuf pour le marché.

 Vue du projet futur

Vue du projet actuel

2. Projet « Léopold »

Le projet « Léopold » consiste en la démolition-reconstruction d’un immeuble comprenant un rez à destination commerciale/services (divisible en 2 unités) et 12 logements aux étages.

Les principales caractéristiques du projet sont résumées dans le tableau ci-dessous.

Une extension du rez de 100 m2 est possible conformément au permis octroyé. Les plans permettent également, le cas échéant, la réaffectation du rez en bureaux, voire en 3 logements, en fonction de l’évolution du marché.

Vue du projet futur

Vue du projet actuel

3. Projet « Pierquin »

Le projet « Léopold » consiste en la rénovation complète d’un l’immeuble en 10 logements pour étudiants. Les principales caractéristiques du projet sont résumées dans le tableau ci-dessous.

L’immeuble, ancienne maison de Maître, avait déjà fait l’objet d’une rénovation lourde par la société P&V banques et assurances pour le transformer en immeuble de bureaux. Les travaux envisagés ne modifient pas la structure existante mais prévoient le renouvellement complet de toutes les techniques et l’adaptation de l’immeuble à sa nouvelle destination.

Vue du projet actuel

Les 3 projets étant destinés à la conservation, l’accent sera mis sur la qualité des matériaux utilisés, l’isolation renforcée, la durabilité et la flexibilité des espaces en vue de s’adapter aux demandes du marché.

La localisation

La ville de Gembloux se situe à l’entrée Nord de la province de Namur, à la frontière du Brabant Wallon.

Extrêmement bien desservie grâce aux Nationales 4 (Namur - Louvain-la-Neuve) et 29 (Charleroi - Tirlemont) qui la traversent, la ligne de chemin de fer 161 (ligne Bruxelles-Namur-Luxembourg) et les autoroutes E411 (Bruxelles-Luxembourg) et E42 (Liège-Mons) chacune à 8 kms de la ville, Gembloux jouit d’une situation idéale pour accéder très rapidement à Namur, Louvain-la-Neuve, Bruxelles, Charleroi (et son aéroport) ou Liège.

Gembloux est également le siège de la célèbre faculté d’agronomie, pôle d’expertise dans le domaine des sciences agronomiques et de l’ingénierie biologique, qui accueille 1.400 étudiants et 500 membres du personnel académique et administratif.

Une progression constante des habitants de la ville (augmentation de 25% de la population en 15 ans – de 20.800 en 2000 à 26.000 en 2019) témoigne de ses avantages et de l’attrait qu’elle constitue, en offrant une véritable alternative face aux propositions plus onéreuses autour de Namur ou dans le Brabant Wallon.

La ville de Gembloux a par ailleurs décidé de se donner les moyens de son développement immobilier grâce à l’adoption en juin dernier d’un ambitieux Périmètre de Remembrement Urbain pour le quartier de la gare. Celui-ci va encore dynamiser le marché après plusieurs années de développement d’infrastructures et de nouveaux quartiers, les prévisions estimant une population de plus de 35.000 habitants aux horizons de 2040.

Il est à préciser que Class-Group est également l’acteur clé d’un des 2 gros projets (réaffectation d’un ancien site industriel en un nouveau quartier de près de 47.000 m² de logements et autres fonctions) du quartier de la gare.

Les trois projets considérés sont situés au centre-ville à proximité de nombreux commerces et autres facilités. Ces derniers sont bien desservis par les différentes lignes de transports en commun de la ville.