Emday Expert

Résumé

La société Emday Expert SA est une société immobilière détenant un immeuble situé Avenue Coghen 77 à Uccle. L’entreprise a été acquise le 9 novembre 2018 par la société LivingStones SPRL (constituée le 10 octobre 2018), via un premier prêt Look&Fin levé début octobre 2018 dans la société MC Consulting & Investment SPRL. Le projet consiste en la rénovation et surélévation d’une maison unifamiliale de 1960 (aménagée actuellement en bureaux) en 4 appartements, 1 garage et 2 parkings extérieurs. L’entreprise recherchait un second financement de 165.000€ via Look&Fin afin de compléter l’effort propre et débloquer le second crédit bancaire pour les travaux de rénovation.

Contexte

Monsieur Charles dispose d’une grande expérience dans le domaine de l’immobilier résidentiel. Après plusieurs années d’expertise, de conseil et de structuration de projet, Marc Charles a voulu passer à l’étape supérieure en réalisant avec GIA Immobilier la promotion immobilière de projets de qualité. Actuellement, il a développé avec ces derniers, 6 projets de promotion résidentielle (globalement pour environ 90 logements).

Monsieur Charles a décidé de se consacrer seul au développement de plus petits projets. Actuellement, il rénove une villa à Waterloo et développe le projet Coghen 77. Un autre projet de 6 appartements à Waterloo devrait voir le jour très prochainement.

MC Consulting & Investment SPRL est la société de management de Marc Charles. Ce dernier a créé le 10 octobre la société LivingStones SPRL (au capital de 18.600 €) avec son associé M. Benoit Theys (via sa société Immotheb SPRL), afin d’acquérir les actions de la société Emday Expert SA dans laquelle se trouve le bien situé Avenue Coghen 77.  

Les actions de la société Emday Expert SA ont été acquises par la société LivingStones SPRL pour un montant de 540.000€ hors frais.

Ce montant a été financé comme suit (540.000€) :

• Un apport en fonds propres de M. Marc Charles de 50.000€ dans la LivingStones SPRL via sa société de management MC Consulting & Investment SPRL
• Un apport en fonds propres de M. Benoit Theys de 50.000€ dans la LivingStones SPRL via sa société de management Immotheb SPRL
• Un prêt d’un investisseur tiers de 150.000€ dans la société LivingStones SPRL
• Un prêt bancaire de type straight loan de 150.000€ dans la société LivingStones SPRL
• Un prêt Look&Fin 1 de 160.000 € (comprenant 20.000€ d’intérêts) octroyé à la société MC Consulting & Investment SPRL et qui sera reprêté via un prêt à la société LivingStones SPRL. Ce prêt a été libéré le 25/10/2018.

La convention de cession des actions de la société Emday Expert SA a été signée le 22 mai 2018. La cession des actions est conclue sous la condition suspensive de délivrance d’un permis d’urbanisme définitif et exécutoire. Une première demande de permis a été introduite le 1er septembre 2017. Un avis favorable a été délivré le 15 janvier 2018 assorti de conditions de modification. Les plans modificatifs ont été introduits le 25 mai 2018 et l’entreprise a obtenu le permis de la commune le 20 septembre 2018.

Les travaux de rénovation débuteront en novembre 2018 pour s’achever à la fin de l’année 2019/au début de l’année 2020. Les appartements seront commercialisés dès le démarrage des travaux. Les actes de vente seront signés une fois les appartements finis et réceptionnés par les acquéreurs. La société aura dès lors près de 2 ans pour terminer de commercialiser les appartements avant l’échéance du prêt Look&Fin.

Le développement du projet immobilier nécessitera par la suite un investissement total de 1.030.000€ dans la société Emday Expert qui sera financé via :

• Un prêt Look&Fin 2 de 165.000 € (comprenant 15.000€ d’intérêts) sur 24 mois octroyé à la société Emday Expert SA. Ce second financement sera structuré après la date du closing de l’acquisition des actions. Ce prêt sera assorti d’une hypothèque de 2ème rang de 25.000€ et d’un mandat hypothécaire équivalent au solde + 10% de frais accessoires.
• Un prêt bancaire de type straight loan de 880.000€ dans la société Emday Expert SA. Ce prêt sera assorti d’une hypothèque de 1er rang de 25.000€, ainsi qu’un mandat hypothécaire de 855.000€ (augmentés de 10% de frais accessoires à chaque fois). Le mandat de la banque sera prioritaire sur celui de Look&Fin.

L’entreprise prévoit un prix de vente de l’ordre de 1.900.000€ pour les 4 appartements et les parkings. Ceci représente un bénéfice de l’ordre de 325.000€, soit une marge de 20%.

La société Emday Expert SA a emprunté 165.000€ via Look&Fin sous la forme d’un prêt bullet (paiement mensuel des intérêts et remboursement du capital à la date d’échéance) au taux d’intérêt brut de 7,5% sur 24 mois afin de compléter l’effort propre pour la libération du second crédit bancaire afin de réaliser les travaux de rénovation. Ce prêt sera assorti d’une hypothèque de 2ème rang de 25.000€ et d’un mandat hypothécaire équivalent au solde + 10% de frais accessoires. Le financement prévoyait aussi une clause de co-débition entre la société Emday Expert SA et la société LivingStones SPRL qui détiendra les actions. Le prêt est également assorti d’une clause de remboursement anticipé qui permet à l’entreprise de rembourser son emprunt avant son échéance finale.

Produit

Le projet consiste en la rénovation et surélévation d’une maison unifamiliale de 1960 (aménagée actuellement en bureaux) en 4 appartements, 1 garage et 2 parkings extérieurs. Le bâtiment est situé au 77 de l’Avenue Coghen à Uccle. La situation est idéale, proche des transports en commun, des écoles ainsi que des commerces de la rue Xavier De Bue.

L’immeuble de 624m2 est situé sur une parcelle de 6a38ca. Un étage supplémentaire sera ajouté afin d’atteindre une superficie brute totale de 738m2. Les terrasses seront également entièrement restaurées et redéfinies. L’immeuble sera commercialisé en 3 lots de 2 chambres et 1 lot de 3 chambre au prix moyen de 3.380€/m2 HTVA. La TVA sera d’application sur le projet.

Emday Expert SA a levé 165.000€ en 27 secondes, retrouvez ci-dessous la vidéo live du financement: