LA PINEDE

Résumé

Le Groupe Réalités est spécialisé dans la réalisation de promotions immobilières en France. Coté sur le marché Euronext depuis 2014, le Groupe réalisait un chiffre d’affaires consolidé de 133,5 m€ en 2018 et un EBTIDA de 11 m€ cette même année.

BIRD AM SASU, une filiale du Groupe Réalités, souhaitait emprunter un montant de 2.000.000 €  afin de refinancer une partie des fonds propres investis dans le projet immobilier « La Pinède ». Ce prêt in fine, est structuré sur une période de 24 mois et est rémunéré à hauteur de 7% l’an.

Contexte

Réalités est un groupe de développement territorial qui a placé l’intelligence des territoires au cœur de son activité. Il s’applique à fabriquer la ville autrement, via ses deux métiers principaux : la maitrise d’ouvrage immobilière et la maitrise d’usage. Ce positionnement innovant du Groupe s’appuie sur des services de haut niveau en matière d’ingénierie technique, financière et juridique. La capacité de Réalités à comprendre les enjeux d’un territoire dans toutes ses composantes fait du Groupe un partenaire fiable des décideurs publics et privés.

Réalités intervient dans le Grand Ouest, en Île-de-France et en Afrique (Maroc). Fondé en 2003 par Yoann Choin-Joubert, son PDG, et fort de près de 300 collaborateurs répartis sur 14 sites, Réalités a enregistré en 2018 plus de 1.000 contrats de réservation, représentant un chiffre d’affaires IFRS de près de 133,5 m€. En 2018, le Groupe a notamment reçu 7 récompenses pour différents projets réalisés telles que 4 « Pyramide d’Argent » pour deux programmes immobiliers à Chambray-les-Tours et 3 « pépites architecturales » pour les projets « Chromosome », « Babia Gora » et « Panorama ».

Coté sur le marché Euronext depuis 2014 le Groupe Réalités affiche au 2 janvier 2020 une capitalisation boursière de 60,27 m€ et un cours qui s’élevait à 23,25€. En 2014 l’action cotait encore aux environs de 10€.

Afin de financer sa croissance et le développement des promotions immobilières en portefeuille, le Groupe Réalités a notamment structuré un premier emprunt obligataire EuroPP in fine de 29,9 m€ en 2017 sur une maturité de 5 ans. En juin 2019, le Groupe a également structuré deux nouveaux emprunts obligataires in fine pour un total de 46 m€ dont 24m€ sous la forme d’un second EuroPP sur une maturité de 5 ans ainsi que 22m€ sous la forme d’un TSSDI (i.e. Titre Super Subordonné à Durée indéterminée) sur une maturité de 6 ans.

Compte-tenu de l’importante mobilisation de fonds propres que le développement de promotions immobilières demandait, le Groupe Réalités a sollicité Look&Fin à concurrence de 2.000.000 € afin de refinancer 50% des fonds propres déjà investi dans le projet « La Pinède ».

Le budget de promotion du projet « La Pinède » est le suivant (voir détail dans la section financière ci-dessous) :

Afin de refinancer 50% des fonds propres déjà investis dans le projet à ce jour (4m€), BIRD AM SASU, filiale du Groupe Réalités souhaitait emprunter un montant de 2.000.000 €. Ce prêt in fine, est structuré sur une période de 24 mois, est rémunéré au taux de 7% brut l’an et contient une clause de remboursement anticipé sans indemnité qui peut être exercée mensuellement. Par ailleurs, la société Réalités SA se porte codébiteur solidaire de la société BIRD AM SASU.

Par ailleurs, le prêt ci-structuré est assorti des conditions suspensives suivantes :

• Obtention d’une copie des deux contrats de prêt EUROPP 2017 et 2019 de respectivement 29.990.000€ et 23.995.000€.
• Obtention d’une copie du contrat de prêt TSSDI 2019 de 22.000.000€.

Ces conditions suspensives doivent être réalisées pour le 20 février 2020 au plus tard.

Finalement,  BIRD AM SASU, Réalités SA et SCCV La Pinède s’engagent également à :

• Allouer les produits des ventes liés au projet « La Pinède » prioritairement au remboursement du prêt LookandFin.
• Sans l’accord préalable de Look&Fin :
  • (a) Ne pas structurer de financements additionnels à celui de LookandFin au sein de SCCV La Pinède durant toute la durée du prêt Look&Fin. Dans le cas où un financement additionnel à celui de LookandFin est structuré au sein de SCCV La Pinède, l’Emprunteur et SCCV La Pinède s’engagent à rembourser anticipativement l’intégralité du prêt LookandFin.
  • (b) Ne pas grever de charges quelconques les actifs de SCCV La Pinède durant la durée du crédit.
• À communiquer à Look&Fin un reporting semestriel de l’état d’avancement et du rythme des ventes du projet « La Pinède » durant toute la durée du prêt LookandFin.

Produit

La localisation du projet « La Pinède »

Situé en Vendée sur la côte française, le projet « La Pinède » s’inscrit dans une région qui accueille près de 5 millions de touristes par an. La région vendéenne compte près de 18 stations balnéaires et 9 ports de plaisance. À proximité de 2 îles connues des touristes, Noirmoutier et d’Yeu, la Vendée est bordée de 250 km de côte dont 140km de plages de sable fin. La région dévoile de grandes variétés de paysage tels que des dunes, des forêts, des côtes rocheuses et sauvages ou encore des bocages et des marais.

Le projet « La Pinède » se situe précisément dans la ville des Sables d’Olonne, capitale nautique sur la côte atlantique. Deuxième ville de Vendée, la ville des Sables d’Olonne compte 45.000 habitants et arbore le sixième port de pêche de France. Le projet « La Pinède » se trouve à 1h de l’aéroport de Nantes et 1h35 de l’aéroport de La Rochelle en voiture. Par ailleurs, le projet est également situé à 1h en voiture du parc d’animation le Puy du Fou.

Les lots

Le projet « La Pinède » prévoit de réaliser un ensemble de 54 villas individuelles de 4 à 5 pièces allant de 69m 2 à 93m2.

Les prix (TVAC) annoncés sont les suivants :

• À partir de 278.000€ pour une villa de 70 m2 ;
• À partir de 339.000 € pour une villa de 80 m2 ;
• À partir de 378.000 € pour une villa de 90 m2 ;

Le prix de vente moyen du projet au mètre carré du projet s’élève à 4.177 € (TVAC).

Chaque villa bénéficie d’un espace extérieur composé des éléments suivants :

• Un jardin délimité par des murs ou des séparations végétales ;
• Une piscine privative chauffée de 6m x 3m et d’une profondeur de 1,4m avec volet roulant ;
• Un barbecue en pierre ;