Refinancement d’actifs pour les foncières
25/04/2024 - Communication publicitaire Etude de cas Promotion immobilière Foncière/Immobilier patrimonial
Avec Malik Slos, Head of Sales - France
Look&Fin permet aux professionnels de l’immobilier de développer plus de projets avec moins de fonds propres. En proposant des taux à partir de 5,25% l'an, l’offre alternative de financement proposée par la plateforme est très compétitive en terme de coûts et permet au professionnel de financer jusqu'à 95% du prix de revient de ses projets et jusqu’à 80% de la valeur d’un actif détenu en patrimoine ou en stock.
Le refinancement d’actifs pour les foncières rentre également dans le champ d’action de Look&Fin. Comment ce type de financement est-il structuré, sous quelles conditions et à quel coût ? Nous vous répondons.
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Malik, comment financer une nouvelle opération patrimoniale avec Look&Fin ?
Malik Slos : Les foncières ont régulièrement des opportunités d’acquisition pour compléter leur portefeuille. Mais pour pouvoir se positionner sur une nouvelle opération, elles ont besoin de trésorerie. Structurer un crédit via Look&Fin pour financer une opération patrimoniale long terme n’est pas nécessairement la meilleure solution car la maturité des prêts de la plateforme est d’une durée maximale de 36 mois. Les mensualités découlant d’un prêt sur une période courte ne sont généralement pas adaptées à une stratégie de conservation à long terme. De plus, comme il n’y a généralement pas de vente prévue du bien dans les 3 ans, il n’y a pas de produit potentiel pour rembourser un prêt in fine sur cette durée.
Quelles sont alors les solutions ?
Malik Slos : Look&Fin va identifier des actifs en portefeuille, libres ou quasi-libres de dettes, afin de les re-financer et ainsi générer de la trésorerie pour la foncière dans le but de financer la nouvelle acquisition. La stratégie de remboursement s’envisage principalement de trois façons :
I) un refinancement (bancaire) long terme de l’actif,
II) une revente de l’actif ou
III) la revente de un ou plusieurs actifs du portefeuille.
Quelles sûretés va demander Look&Fin ?
Malik Slos : Look&Fin va systématiquement prendre des sûretés pour protéger les intérêts de ses investisseurs. La nature de cette sûreté va dépendre de la structuration juridique de la foncière. Si elle est structurée sous forme de holding avec des SCI dédiées qui portent les biens, Look&Fin va se positionner sur la holding et mettre en place une fiducie-sûreté sur les parts de la SCI détenant le bien que nous souhaitons refinancer.
Dans les cas où les biens sont logés dans une même structure, les sûretés hypothécaires et/ou fiducies sur actifs seront privilégiées.
Quel coût ?
Malik Slos : Pour ce type de structuration, le taux d’emprunt se situe dans une fourchette de prix entre 5,5 et 8% brut l’an, selon le dossier. Il faut par ailleurs prévoir les coûts de la plateforme et les frais liés à la prise de sûreté.
Quelques exemples de financement ?
Aboukir
JGS INVEST est une société patrimoniale et de marchands de biens fondée et gérée par Monsieur Jean Gabriel Sahyoun. Ce dernier réalise des investissements immobiliers depuis plus de 20 ans en se focalisant principalement sur l’activité patrimoniale et occasionnellement sur des opérations de marchand de biens à Paris intra-muros.
Le portefeuille du groupe est principalement constitué d’actifs commerciaux avec un état locatif diversifié en termes d’activités (crèches, salles de sports, supermarchés etc.).
La foncière recherchait des liquidités afin de pouvoir se positionner rapidement sur de nouvelles opportunités. Pour ce faire, cette dernière souhaitait refinancer un ensemble de 4 lots commerciaux dans un même immeuble situé rue d’Aboukir dans le 2e arrondissement de Paris dont elle est propriétaire.
Dans ce contexte, la plateforme de crowdlending et de crowdfunding immobilier Look&Fin a structuré une ligne de 3 450 000 € pour le refinancement des 4 lots.
Au terme des 36 mois du prêt, les actifs seront soit arbitrés, soit re-financés par un crédit long terme avec un état locatif optimisé.
La Lisière - Lourmel et Morane
La Lisière SA est une société patrimoniale et de marchands de biens réalisant des opérations en France et en Belgique. Cette société fait partie du Groupe Boillon, marchands de biens reconnus sur la place Parisienne.
Fin 2022, Bertrand Boillon avait acquis deux lots de boxes et places de parking situés rue de Lourmel et rue des Frères Morane à Paris. Ces acquisitions avaient été financées entièrement en fonds propres.
Le Groupe Boillon étant très actif à l’achat, il est nécessaire pour ce dernier de disposer de fonds rapidement mobilisables afin de se positionner rapidement sur des opportunités. En refinançant via Look&Fin ces lots, le groupe a généré 500.000 € de trésorerie disponible.
Les actifs sont destinés à être vendus à terme. Le refinancement de ces derniers sur 36 mois permet à l’opérateur de commercialiser sans urgence et de vendre au meilleur prix.
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