Groupe Cayman

Résumé

Fondé en 1989, le Groupe familial Cayman est le 1er franchisé du Groupe Accor en Belgique avec 12 hôtels en exploitation. Il est également actif dans le développement de promotions immobilières et la gestion de son parc immobilier évalué à plus de 150 millions €. En 2017 le Groupe, qui emploie 120 personnes, a enregistré une croissance de 25% de son chiffre d’affaires en réalisant un EBITDA de 3,3 millions €. Afin de financer sa croissance, le Groupe souhaitait emprunter 2 millions € via sa société faîtière Immo Sambre SA.

Contexte

Le Groupe familial belge Cayman a été fondé en 1989 par Monsieur Bernard Cayman via la création de la société faitière (holding immobilière) du Groupe, Immo Sambre SA. Dans un premier temps, le Groupe s’est spécialisé dans la location de biens immobiliers notamment à vocation commerciale (Aldi, Brico, Lidl, Carrefour, Pearle ou encore McDonald’s). Suite au développement de cette activité historique, le Groupe comptait 80 immeubles de bureaux, commerces et terrains en location à la fin de l’exercice 2017.

En 1998, le Groupe Cayman se diversifie dans l’hôtellerie et réalise ses premières acquisitions avec l’hôtel ibis Charleroi Gare ainsi que l’hôtel ibis Dinant qu’il exploite sous la forme de contrats de franchise établis avec le Groupe Accor. Progressivement, le Groupe réalise de nouvelles acquisitions et exploite à ce jour 12 hôtels sous les marques ibis, ibis Budget et Novotel du Groupe Accor dont il devient le premier franchisé en Belgique. A fin 2017 le Groupe détenait 20% des hôtels Accor sur le territoire belge dont le taux d’occupation moyen s’élèvait à 78% cette même année.

En 2003, le Groupe diversifie à nouveau le portefeuille de ses activités et se lance dans des projets de promotion immobilière à portée résidentielle ainsi que dans des projets de parcs d’activités commerciales. À fin 2017, le Groupe Cayman comptait 2 projets majeurs dans le portefeuille de cette activité, situés à Gand et à Bruges et dont les valeurs de vente totale attendues pour fin 2019-début 2020 sont respectivement de l’ordre de 15 M€ et 13,6 M€.

Grâce au développement progressif de ses activités ainsi qu’à la diversification de ces dernières, le Groupe Cayman, qui compte à présent 23 sociétés, réalisait un chiffre d’affaires consolidés de 19,2 M€ en 2017, en croissance de +25 % par rapport à 2016, et détenait un patrimoine expertisé à 152 M€ cette même année (dont 12,5 M€ relatifs aux Valeurs des différents Fonds de Commerces). Afin de poursuivre sa croissance et l’acquisition de nouveaux hôtels, le Groupe a structuré un emprunt obligataire EuroPP bullet de 12 M€ en 2017 dont la maturité est de 7 ans.

En 2018, le Groupe Cayman a notamment signé 6 nouveaux contrats de franchise avec le Groupe Marriott pour l’ouverture de 6 nouveaux hôtels en Belgique sous la marque « Moxy » dont le premier sera situé à Anvers. C’est dans le cadre de ce projet, dont le montant total s’élève à 12,65 M€, que le Groupe Cayman sollicite Look&Fin à concurrence de 2 M€. La structuration du montant total du projet d’hôtel « Moxy » à Anvers sera la suivante :

• 9,5 M€ sous la forme d’un prêt bancaire amortissable ;
• 2 M€ via Look&Fin ;
• 1,15 M€ en Fonds Propre ;

Le Groupe Cayman a emprunté 2.000.000 € via Look&Fin afin de financer une partie des travaux de construction nécessaires à l’ouverture de ce nouvel établissement. Ce prêt est structuré dans la société faitière du Groupe, Immo Sambre SA, sur une durée de 48 mois incluant une période de franchise de 36 mois et est rémunéré à concurrence de 6% brut l’an. A partir de la 24ème mensualité, l’Emprunteur a la faculté de rembourser anticipativement le prêt ci-discuté à chaque date d’anniversaire mensuelle du prêt.

Produit

L’activité hôtelière du Groupe se compose du portefeuille d’hôtels suivants :

• ibis hôtel Waterloo : 100 chambres ;
• ibis hôtel Dinant : 59 chambres ;
• ibis hôtel Charleroi Airport : 64 chambres ;
• ibis hôtel Charleroi City Center : 72 chambres ;
• ibis hôtel Kortijk : 82 chambres ;
• ibis hôtel Liège Seraing : 66 chambres ;
• ibis hôtel Erasme : 80 chambres ;
• ibis hôtel Sint-Niklaas : 85 chambres ;
• ibis hôtel Alost : 78 chambres ;
• ibis Budget hôtel Aatchen Raeren : 86 chambres ;
• ibis Budget hôtel Charleroi Airport : 82 chambres ;
• Novotel Wavre : 102 chambres ;

L’hôtel « Moxy » à Anvers en cours de développement et financé pour partie via Look&Fin comptabilisera quant à lui 137 chambres et s’inscrira ainsi comme l’hôtel avec la plus grande capacité d’accueil du Groupe.

Le parc immobilier actuel du Groupe se compose de 80 biens (bureaux, commerces et terrains) mis en location.

L’activité de promotion immobilière se compose à ce jour des deux projets résidentiels principaux suivants :

• Gand : 22 appartements de standing sur le Kouter dans la cité de Saint-Bavon mis sur le marché à un prix moyen de 6.000 €/m2.
• Bruges : 27 appartements et 3 maisons dans le centre-ville de Bruges mis sur le marché à un prix moyen de 5.000€/m2.