Le métier de lotisseur est d’identifier des fonciers, c'est-à-dire des terrains, en vue de les acquérir dans le but de les viabiliser pour les rendre constructibles. Après l’acquisition, le lotisseur va border, c'est-à-dire découper un terrain en parcelle et engager l’ensemble des travaux de raccordement à l’électricité, eau, gaz etc mais aussi connecter ses terrains aux voirie ou bien encore installer du mobilier urbain, lampadaires etc. Le but est ensuite de revendre chaque parcelle ainsi aménagée et prête à construire, à un acquéreur qui souhaite par exemple, y construire sa résidence principale.
Les problématiques du lotisseur :
- Le permis d’aménager
Pour pouvoir entamer ces viabilisations, le lotisseur doit d’un point de vue administratif obtenir un permis d’aménager qui va autoriser la division d’un foncier en plusieurs parcelle et qui va déterminer le nombre de logement à bâtir, selon les prescriptions urbanistiques (qui servent de guideline à respecter pour le futur acquéreur qui souhaite y bâtir sa maison). Ce n’est qu'après l'obtention de ce permis que le lotisseur peut entreprendre les travaux de viabilisation, borner les terrains, découper les lots et raccorder chaque parcelle aux différents réseaux et préparer les voiries et le mobilier urbain.
- Un déficit de fonciers à bâtir qui nécessite de la réactivité
En France le marché doit faire face à un déficit de fonciers constructibles. Il y a, en effet, peu de terrains à bâtir, ceux-ci sont donc très recherchés des professionnels. Le manque de terrain â bâtir, pousse également les lotisseurs à acheter un bien existant avec un très grand terrain pour le découper ensuite.
Ce positionnement sur ces opportunités de foncier nécessite pour les lotisseurs une réactivité et une prise de décision très rapide. Il peut arriver que la banque, de part ses processus internes, soit un peu trop lente à accorder les fonds nécessaires. Le crowdlending est donc très utile pour se positionner et aider le promoteur dans le financement de l'acquisition d’un terrain.
Comment se structure le crédit via le crowdlending pour un projet de Lotissement
Le crédit via le crowdfunding immobilier pour les professionnels du lotissement va se structurer sous les deux approches suivantes :
Un crédit dit “secured” (dossier type A) avec un taux d’emprunt à partir de 4,75% - taux indicatif dépendant de l'analyse complète du projet - et pour des montants compris entre 100.000€ et 5 millions d'euros. Ce crédit en crowdlending va se structurer pour venir financer une partie de l'acquisition du terrain et/ou pour financer une partie ou toute la réalisation des travaux. Afin d’apporter des garanties aux investisseurs qui viendront prêter leur épargne au projet du lotisseur, Look&Fin va prendre une hypothèque de 1er rang sur le terrain acquis par le lotisseur. Le remboursement de Look&fin est alors lié directement à la vente des terrains. La plateforme se place ainsi en créancier numéro un sur le produit de la vente du terrain pour être remboursé en cas de défaut du lotisseur.
La deuxième approche dite “unsecured” (dossier type C) consiste à venir financer ou refinancer une partie des fonds propres requis par la banque. C’est dans ce cas la banque qui va disposer des sûretés réelles en 1er rang. Ceci veut dire que le remboursement du crédit de look&fin interviendra après celui accordé par la banque. Le taux d’emprunt est dans ce cas plus élevé, à partir de 6,5% l’an, dossiers C unsecured.
Projets types et exemple
Parmi l’ensemble des projets de lotissement accompagnés par la plateforme de crowdlending et de crowdfunding immobilier Look&Fin, les opérations ont concerné en moyenne une quinzaine de lots. Dans certains de ces cas de figure de projets de petites tailles, la banque ne se positionne pas pour le financement car trop petit. Le crowdlending permet donc au lotisseurs de mener à bien ses opérations de plus petite taille.
Look&Fin accompagne également des projets de plus grande ampleur comme ce fut le cas avec Scot’Immo, un lotisseur spécialisé dans l'aménagement de terrains viabilisés en France. Son projet « Magnésia » consistait en l’aménagement foncier d’une friche industrielle à Calais et la réalisation d’un programme à vocation de logements avec 47 lots privés et 45 macro lots avec un total de 250 logements (pour la partie privée) et 300 logements (pour la partie macro).
Scot’Immo a emprunté via la plateforme de crowdlending et de crowdfunding immobilier Look&Fin 150.000€ afin de financer partiellement l’effort propre consenti dans le cadre de son projet. Look&Fin a alors structuré un prêt in fine, sur une période de 24 mois.
Les fonds apportés par Look&Fin ont permis d’intervenir sur le travail de dépollution, d'acoustique en raison de la proximité avec les voies ferrées, répartir les logements sur la friche, construire les routes et installer les éclairages.
Ce prêt, aux côtés des fonds propres du promoteurs engagés pour ce projet (1.010.000€) à permis de débloquer et de faire levier pour l’obtention d’un crédit bancaire de 2.600.000€ permettant ainsi de réunir le financement total budgété pour la bonne réalisation de l’opération.
Enfin afin d’apporter des garanties aux investisseurs et pour les convaincre d’investir dans son projet, le lotisseur a apporté les sûretés suivantes : une caution solidaire, indivise et irrévocable du dirigeant pour un montant de 150.000€.
Le crowdfunding immobilier un partenaire de long terme pour les lotisseurs
L'utilisation du crowdlending immobilier est également une façon différente pour un lotisseur de promouvoir son business. Cette source de financement leur permet d’innover en allant chercher de nouvelles solutions. Ce mode de financement est aussi une manière de « soulager » leur trésorerie disponible afin de libérer cette dernière pour amorcer d’autres projets.
Le crowdlending est aussi pour les lotisseurs un gain de temps, puisqu'ils peuvent obtenir une première réponse à leurs demandes en 48h. Cela leur permet de démarrer par exemple les travaux dans les temps et de tenir les délais prévus par leur planification.
De même, le crowdlending est un partenaire qui s'inscrit sur le long terme. Les lotisseurs gèrent chaque nouveau projet de manière indépendante. Ils doivent donc renouveler à chaque fois les démarches avec les banques pour connaître la cote part de fonds propres à apporter. Pouvoir compter à chaque nouveau projet sur le crowdlending facilite et simplifie la planification de leurs projets.
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