Hôtel Harmon

Résumé

La société belge LE 34 avait acquis et intégralement rénové, au moment du financement de ce doissier, un immeuble qu’elle a transformé en un établissement hôtelier 4 étoiles. L’hôtel Harmon, situé en plein cœur de Bruxelles, ouvrira ses portes en 2018. L’entreprise souhaitait emprunter 400.000€ afin d’y réaliser l’aménagement d’un centre de bien-être.  

Contexte

David Brainis, le dirigeant de la société LE 34 sprl, a débuté ses activités dans le secteur hôtelier en 2001 avec l'ouverture d'un premier hôtel 2 étoiles composé d'une dizaine de chambres situé à Bruxelles, l’hôtel Neufchâtel.  En 2005, il a l’opportunité d’acquérir l’immeuble occupé pour y développer l’établissement.

A la fin de l’année 2011, la famille Brainis prend la décision de rénover et d’agrandir l’hôtel. Le bâtiment passe alors de 10 à 20 chambres et double sa superficie exploitable pour atteindre 600 mètres carrés.

L'hôtel Neufchâtel gagne alors sa troisième étoile. A la suite de ces travaux de rénovation et d’agrandissement, l’établissement va tripler son chiffre d’affaire, en passant de 200.000€ en 2010 à 750 000€ en 2013, pour un volume de chambre qui, lui, a été seulement doublé. Le taux d’occupation est par ailleurs proche des 100%.

En 2014, David Brainis souhaite ouvrir un second établissement hôtelier avec un positionnement plus haut de gamme. LE 34 sprl fait alors l’acquisition d’un bâtiment de maître datant du XIXème siècle situé 50 Chaussée de Charleroi à proximité de la Place Stéphanie, à Bruxelles. Cet immeuble initiallement de 800 mètres carrés a été entièrement transformé, rénové et agrandi pour atteindre plus de 1.550 mètres carrés. Il compte ainsi 29 chambres de catégorie 4 étoiles qui seront proposées à 115 euros la nuit en moyenne. L’ouverture de l’établissement est prévue pour janvier 2018.

Le prix de vente de l’immeuble s’élevait à 1.130.000 € (frais d'acquisition inclus). Les coûts des travaux de rénovation s’élevaient quant à eux à 2.000.000€.  

Cette opération a été partiellement financée via Look&Fin, en complément de financements bancaires,  comme suit :

• Un 1er prêt de 99.999 € a été structuré en mars 2014 pour l'achat du bâtiment
• Un second prêt de 180.000€ a été structuré en octobre 2015 pour le financement des travaux

L’intégralité des prêts consentis via Look&Fin ont été remboursés en 2017.

Récemment, LE 34 sprl a réalisé la vente de l'Hôtel Neufchatel pour un montant de 2,5 millions €. 

La nouvelle opération : l’Hôtel Harmon

Le montant global des investissements nécessaires pour ouvrir l’Hôtel Harmon s’élève à 3.130.000 €. Ils ont été financés comme suit :

• 2.000.000 € de crédit hypothécaire sur 25 ans octroyé par la Banque Monte Paschi.
• 450.000 € via l’octroi de subsides à percevoir. Ce montant a été préfinancé par l’octroi d’un crédit court terme par la Banque Monte Paschi.
• 50.000 € de facilités de caisse via la Banque Monte Paschi.
• 630.000 € de fonds propres.

Afin d'obtenir son crédit hypothécaire, LE 34 sprl a dû bloquer 1 million € sur un compte ouvert auprès de la Banque Monte Paschi pour une période de minimum 6 mois après ouverture de l’Hôtel Harmon. Ce délai sera réévalué en fonction du niveau de l’activité d’exploitation de l’hôtel et de la valorisation estimée par l’expert qui aura été mandaté. Une première évaluation sera faite 3 mois après l’ouverture pour obtenir le remboursement de la première tranche et ensuite encore 3 mois après pour le paiement de la seconde tranche.

L’Hôtel Harmon comportera un centre de bien être de luxe  au niveau -2 de l'immeuble. Celui-ci sera ouvert au public et pourra également être loué pour des événements privés. L’investissement requis pour ce faire s’élève à 400.000 €, montant que LE 34 sprl souhaitait emprunter via Look&Fin.

Ce prêt de 400.000 EUR est structuré sous la forme d’un crédit in fine sur une période de 24 mois (seuls les intérêts sont payés mensuellement, le principal étant intégralement remboursé en une seule fois à l’échéance) et porte un taux d’intérêt annuel de 6,5%.  L’emprunteur disposera de la faculté de rembourser anticipativement et sans indemnités l’intégralité du prêt. Une clause de co-débition est en outre prévue entre les sociétés Le 34 SPRL et Monos & Una SPRL, celle-ci étant propriétaire à hauteur de 10% de l’immeuble situé 50 Chaussée de Charleroi, Bruxelles.