Growners

Résumé

La société Growners SA est un marchand de biens spécialisé dans les immeubles de bureaux. L’entreprise, précédemment dénommée SV Patrimonia, est cotée sur le Marché Libre d’Euronext. Growners achète des immeubles de bureaux qu’elle revend à la découpe auprès de PME. L’entreprise a développé au cours de ces dernières années une expertise reconnue dans ce secteur de niche. Growners s’est financée via Look&Fin en 2015 pour 500.000€. L’entreprise recherchait pour son deuxième emprunt 1.000.000€ afin de financer l’acquisition de biens immobiliers.

Contexte

La société Growners a réalisé au cours de ses trois premiers exercices (2003-2006) une cinquantaine d’opérations de marchand de biens, toutes bénéficiaires. Son expérience l’a conduite à se diriger vers des opérations de revente directe des biens acquis sans transformation ni travaux, mais parfois au terme d’une division juridique du bien.

La Société a ensuite élargi son activité vers le développement immobilier. Elle a réalisé et vendu en 2005 un premier projet de lotissement à Rixensart composé de 12 parcelles pour villas. En 2006, elle a cédé un second projet situé à Ittre et composé de 8 parcelles. Ces deux opérations se sont révélées largement profitables. En juillet 2007, Growners a créé une filiale spécialisée dans ces activités de développement, Tetrys. Par la suite, la société immobilière « Nouvelle Société Immobilière Le Zèbre » a été acquise en 2008.

En février 2008, la société Portic.be a été créée pour y développer un projet de portail de l’immobilier neuf en Belgique.

En février 2015, SVP a créé la société Take-up Invest dans le but de réaliser des investissements immobiliers dont le financement est assuré à concurrence de 5 Mio€ par un partenaire financier, le solde provenant des banques. Growners apporte son know-how dans la sélection des immeubles ainsi que dans la gestion de l’organisation de la revente par appartements et est rémunérée par des commissions calculées sur la base des marges réalisées. Au 30/09/2017, Take-up Invest affiche un stock restant de 17,5 Mio€.

Une seconde filiale, OPI, a été créée en septembre 2015 par apport par Growners d’un immeuble d’une valeur de 2,4 m€. Elle bénéficie d’une ligne de crédit de 10 m€ venant d’un fonds de pension, ce qui, avec le crédit bancaire, lui permet d’effectuer des acquisitions atteignant la trentaine de millions d’euros. Au 30/09/2017, l’entreprise affiche un stock restant de 28,5 Mio€.

Une troisième filiale, IGI, a été créée en 2016 par Growners sur le même modèle que OPI. Growners a fait l’apport  d’immeubles pour € 6,5 millions (70% du capital) et la filiale Tetrys a fait apport d’un immeuble de € 2,7 millions (30% du capital). Un partenaire financier a également mis des fonds à disposition pour € 5 millions afin de réaliser des acquisitions.

Growners a réalisé une augmentation de capital de € 1,5 millions levés lors de son introduction sur le Marché Libre d’Euronext Bruxelles en mai 2007. Au même moment, l’entreprise a également émis et coté en bourse sur le Marché Libre d’Euronext Bruxelles un emprunt obligataire de € 2.000.000. Celui-ci est arrivé à échéance le 19/04/2016 et a été totalement remboursé.

La société Growners a, ces 2 dernières années, étendu ses activités d’une société de marchand de biens à une holding fournissant des prestations de services à des filiales. L’entreprise a créé plusieurs filiales afin de faire rentrer des investisseurs institutionnels pour réaliser des acquisitions plus importantes. Elle a capitalisé ces sociétés via l’apport de biens. Aujourd’hui l’entreprise recherche 1.000.000€ afin de pouvoir se reconstituer un stock et de réaliser de nouvelles opérations en propre.

Marché

La société Growners a su tirer profit de la surabondance d’espaces de bureaux libres dans la région bruxelloise et en périphérie.

Environ 90% des immeubles de bureaux destinés à la location sont détenus par des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, fonds de pension,…). Lorsque des locataires quittent, de nombreux propriétaires craignent de voir baisser le rendement locatif et de ne pas pouvoir trouver rapidement de nouveaux locataires. C’est pourquoi, en cas de départ de locataires, ils décident souvent de vendre leur bien.

Dans ce contexte, Growners a développé une niche rentable en profitant des opportunités d’achat à bon marché d’immeubles de bureaux. Cependant, au lieu de rechercher de nouveaux locataires et d’être confronté à la concurrence, Growners découpe les immeubles en espaces plus petits susceptibles d’intéresser des PME désireuses d’acquérir leur propre espace de travail.