MICHEL ANGE

Résumé

Michel Ange SA est une société belge qui fait partie du groupe immobilier « Groupe de Duve ». Elle est spécialisée dans l’immobilier patrimonial depuis plus de 30 ans et réalise également des activités de marchand de biens. 

Michel Ange SA a souhaité emprunter 400.000€ afin de financer les fonds propres requis dans le cadre d’un projet immobilier qui consiste en l’achat, la rénovation et la revente d’un bien situé au 25-27 rue du Collège à 5000 Namur.

Contexte

Michel Ange SA (ci-dessous nommée Michel Ange) est une société familiale créée en 1989. Elle est issue de plusieurs fusions et fait partie du groupe immobilier « Groupe de Duve ». La famille « de Duve » est elle-même active dans le secteur de l’immobilier depuis près de 100 ans et 4 générations. D’une part, Michel Ange est active dans l’immobilier patrimonial et possède un portefeuille composé de +/- 3.750m² de logements et de +/- 4.000m² de commerces et d’immeubles de bureaux. Ces derniers sont généralement situés à Bruxelles, à Nivelles ou à Namur. D’autre part, au gré des opportunités, Michel Ange exerce également des activités de marchand de bien dans ces mêmes régions.

Michel Ange réalise un projet immobilier situé dans le quartier piétonnier du « Vieux Namur ». Le projet consiste en l’achat, la rénovation et la revente d’un immeuble de rapport situé au 22-25 rue du Collège. L’immeuble comprend 2 espaces commerciaux au rez-de-chaussée (loués à 2 établissements actifs dans le secteur de l’Horeca) et 8 logements répartis sur 3 étages. Michel Ange ambitionne de créer une plus-value grâce à une mise en conformité du bien (régularisation urbanistique du bien) et en rénovant entièrement les étages comprenant les logements. Les deux espaces commerciaux (baux en cours) au rez-de-chaussée seront maintenus en état et continueront à être loués durant les travaux rénovations.

Par ailleurs, le projet sera développé en collaboration avec la SPRL Immo Linalex. Cette dernière est également active dans l’immobilier patrimonial et détient un portefeuille immobilier composé d’immeubles de rapports et/ou commerciaux, à Bruxelles et Namur. Immo Linalex SPRL a été créée en 1998 par Monsieur Jorge Coulon, expert immobilier agréée disposant de 25 ans d’expérience dans le secteur immobilier. Dès lors, le projet sera co-crédité par la banque et acquit à 50-50 entre les 2 parties.

La société Michel Ange a souhaité donc emprunter 400.000€ afin de financer les fonds propres du projet situé au 22-25 rue du Collège à 5000 Namur. Ce prêt in fine, structuré sur une période de 24 mois contient une clause de remboursement anticipé sans indemnité qui peut être exercée mensuellement après 12 mois.

Par ailleurs, le prêt est assorti de la sûreté et du covenant suivant :

• Une garantie réelle : l’emprunt est assorti d’une inscription hypothécaire de second rang à concurrence de 25.000 € et d’un mandat hypothécaire de 375.000 € (majoré des frais accessoires) sur un immeuble situé rue des Drapiers à Ixelles. A noter que le solde restant du crédit hypothécaire bancaire s’élevait à 1.203.759 € au 30/09/2019 (pour une valeur de vente de gré à gré expertisée à 2.446.420 €). La banque dispose d’une hypothèque de 1er rang de 25.000€ et d’un mandat pour 1.500.000€.
• Un Negative Pledge : Michel Ange s’engage à ne pas accorder de sûretés supplémentaires sur l’immeuble en garantie.

Produit

Michel Ange détient un portefeuille d’immeubles résidentiels et d’immeubles commerciaux et/ ou de bureaux dont la valeur varie approximativement entre 300 k€ pour les petites surfaces de bureaux et 2,5 m€ pour les immeubles de rapport. Les logements comprennent généralement entre 1 et 3 chambres. De plus, la société se concentre sur des régions (Bruxelles, Nivelles et Namur) pour lesquelles elle a développé une grande expertise. 

Lorsque Michel Ange réalise des activités de marchand de biens, elle se positionne essentiellement sur des immeubles à rénover afin d’augmenter le rendement locatif, optimiser le taux d’occupation et réaliser de la plus-value lors de la vente de ces derniers.