Soremi SAS

Résumé

SOREMI SAS est une société immobilière française spécialisée depuis 26 ans dans la gestion de son parc immobilier. Au 31/12/2018, elle détenait un portefeuille composé de 21 immeubles valorisés à 40,1 M€ et générant un revenu locatif annuel de 2,8 M€. L’entreprise souhaitait emprunter 550.000€ afin d’acquérir un bâtiment qui était, à l'heure du financement, occupé par Nike afin de le transformer en un bâtiment logistique de 12.500 m2.

Contexte

SOREMI SAS est une société foncière familiale française fondée en 1993 à l’occasion de la construction d’une résidence étudiante à Saint Denis (93) en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France. Dirigée par un des deux fils du fondateur, Julien Nessim, SOREMI s’est progressivement spécialisée dans la réalisation d’investissements immobiliers à long terme (immobilier patrimonial) ainsi que dans la réalisation d’investissements à court terme de valorisation d’actifs (opérations de marchands de biens).

Principalement active en Ile-de-France, SOREMI détient certains biens immobiliers en direct et d’autres via des participations minoritaires ou majoritaires selon les cas. Son portefeuille est composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts et d’immeubles résidentiels valorisés à près de 40,1 M€ au 31/12/2018 (valorisation réalisée en interne) dont 15,7 M€ libres de dettes. Les biens en portefeuille sont principalement loués à des locataires B2B tels que Geodis, Pôle Emploi, PwC, Technip, ou encore ISCOM. La gestion de l’ensemble du portefeuille (i.e une surface totale de 42.762 m2) est réalisée par les équipes de SOREMI.

Afin d’acquérir un immeuble de bureau, situé à Saint-Ouen l’Aumône, et dont le montant total de l’acquisition s’élève à 3,650 M€, la société SOREMI SAS a sollicité Look&Fin à concurrence de 550.000€. Le bien a été acquis par le biais de la filiale SAS OPALE, nouvelle entité juridique créée spécifiquement pour l’occasion, et détenue à 100% par SOREMI SAS. Le montant total de l’acquisition est structuré de la manière suivante :

• 2.650 .000 € via un crédit bancaire (de type bullet) en cours de négociation structuré dans la SAS OPALE ;
• 200.000 € de fonds propres apportés par SOREMI SAS dont une quote-part de 175.000 € a déjà été apportée au titre d’acompte sur l’opération ;
• 250.000 € via un prêt bullet structuré par la plateforme de crowdlending française WeShareBonds sur une durée de 36 mois au taux annuel brut de 7,5% ;
• 550.000 € via un prêt bullet structuré par Look&Fin sur une durée de 36 mois au taux annuel brut de 7,5% ;

Le crédit Look&Fin est structuré dans la société SOREMI SAS sous la forme d’un crédit bullet (in fine) sur une période de 36 mois et est rémunéré à concurrence de 7,5 % brut l’an. Ce prêt comporte une clause de remboursement anticipé qui permet à l’emprunteur de rembourser la totalité de l’emprunt à chaque date anniversaire mensuelle de la libération des fonds. Si cette clause est exercée dans les 12 mois qui suivent le prêt, l’intégralité des intérêts dus sur la 1ère année seront dus. Aucune indemnité ne sera par contre due par l’Emprunteur si la clause est exercée après la 1ère année du prêt. La société SAS OPALE, acquéreuse du bien, se porte caution solidaire de la société SOREMI SAS ce qui signifie que SAS OPALE est tenue au remboursement du prêt au même titre que l’Emprunteur.

Produit

Au 31/12/2018, le Groupe SOREMI détenait 21 biens immobiliers en portefeuille, 15 loués auprès de locataires et 6 destinés à être vendus à court terme. L’activité patrimoniale génère un revenu locatif de 2,8 M€, soit un taux de rendement de 7% /an.

Parallèlement à cela, le Groupe SOREMI réalise également des opérations de marchands de biens en vue de générer des plus-values.

Plus spécifiquement, le Groupe SOREMI réalise également quelques projets de promotion immobilière. Aujourd’hui, le Groupe souhaite faire l’acquisition d’un immeuble de bureau situé à Saint-Ouen l’Aumône (objet du présent financement) d’une surface de 4.787 m2 ainsi que du terrain qu’il occupe (28.725 m2). L’objectif de cette opération vise à démolir l’immeuble de bureaux, actuellement siège de Nike en France, à l’horizon 2020 et de reconstruire un bâtiment logistique de 12.500 m2 à la place.  Ce projet fera l’objet d’une promotion immobilière qui sera vendue en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement). La VEFA est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Autrement dit, la construction de ce projet sera financée par appels de fonds (i.e. paiements échelonnés du bien).

SOREMI SAS a levé 550.000€ en 8 secondes, retrouvez ci-dessous la vidéo live du financement: