Groep Versmissen

Résumé

Le groupe belge Versmissen est spécialisé depuis 1999 dans la construction et la rénovation de bâtiments résidentiels. Dans le cadre d’un projet de promotion immobilière dénommé « Markiezinnenhof » à Turnhout, le groupe a structuré via Look&Fin un financement de 160.000€ afin de refinancer la contribution propre nécessaire à l’achat du terrain et les frais d’architecte du projet.

Contexte

Versmissen BVBA est la société faitière du groupe Versmissen qui est basé à Turnhout (en Campine) et qui regroupe 5 filiales :

• Bouwonderneming Huybregts – Reynders NV ; spécialisée dans les travaux de construction et de rénovation de bâtiments résidentiels.
• Alucotec BVBA ; spécialisé dans la fabrication de portes et de fenêtres en aluminium.
• Versanico BVBA ; spécialisé dans les solutions de chauffage, les installations sanitaires, la climatisation, la ventilation et les pompes à chaleur.
• Glaswerken Vanheertum BVBA ; spécialisé dans la rénovation de vitrages isolants et dans les travaux de vitrages intérieurs.
• Glaswerken Oscar Mols Dom BVBA ; spécialisé dans les travaux de vitrages extérieures.

Le groupe Versmissen est rapidement devenu un entrepreneur majeur dans la région de Turnhout grâce à ses équipes et ses entreprises pluridisciplinaires.

Outre son activité d’entrepreneur, le groupe a réalisé, ces dernières années, 3 projets de promotion immobilière dans la région de Turnhout[1]. Pour ces projets, le groupe Versmissen s’est associé à un partenaire spécialisé dans la promotion immobilière et dénommé « N3X Vastgoed ». N3X Vastgoed a réalisé les études préliminaires au développement des projets, la planification des projets, le suivi des projets et la commercialisation des projets. Le groupe Versmissen a, quant à lui, réalisé la construction des bâtiments résidentiels.

Les partenaires N3X Vastgoed et le groupe Versmissen, développent aujourd’hui un nouveau projet de promotion immobilière. Le projet dénommé « Markiezinnenhof » consiste en la réalisation de 20 maisons familiales dans le quartier résidentiel Markiezinnenhof à Turnhout. Le projet offre une situation privilégiée (Hertoginstraat), à quelques pas du centre-ville animé, à proximité d’écoles, proche de la gare, de la « Marina » de Turnhout et de plusieurs sentiers de randonnée pédestre. Il formera un ensemble moderne et agréable, composé d’espaces verts et s’intégrant dans le tissu urbain existant. La surface habitable des maisons variera entre 104m² et 164m² et celle des jardins entre 24m² et 83m². Les maisons compteront 2 ou 3 chambres à coucher et seront construites avec des matériaux isolants de haute qualité et des technologies de pointe, notamment en termes d'énergies renouvelables (panneaux solaires). Chaque maison sera équipée de panneaux solaires photovoltaïques conformes aux exigences de la directive PEB (niveau maximum 40).

Le projet « Markiezinnenhof » évoluera de la façon suivante :

1. Achat du terrain par Humacon BVBA (une entité du groupe « N3X Vastgoed ») et par Versmissen BVBA. L’achat du terrain est prévu pour fin août 2019 et les coûts d’acquisition seront divisés entre les deux partenaires. 
2. Création d’une société temporaire détenue à 50% par Bouwonderneming Huybregts – Reynders NV (entité du groupe Vermissen) et à 50% par Immo A.B.M BVBA (entité du groupe N3X Vastgoed). Cette société temporaire sera créée pour la gestion et la réalisation des travaux de construction du projet « Markiezinnenhof ».
3. Octroi d’un droit de superficie à la société temporaire par Humacom BVBA et Versmissen BVBA afin de réaliser les travaux de construction.
4. Réalisation des travaux de construction par la société temporaire. L’ensemble des permis et autorisations ont été obtenus et la construction devrait débuter en 2020. La livraison des habitations est prévue pour début 2022.
5. Ventes des maisons. D’une part, la quote-part terrain sera vendu par Humacon BVBA et par Versmissen BVBA et, d’autre part, les constructions seront vendues par la société temporaire qui rétrocèdera les profits à Humacon BVBA (50% des profits) et à Versmissen BVBA (50% des profits). Les acheteurs effectueront le paiement du prix d’achat par tranches en fonction de l’état d’avancement de la construction des différentes maisons, sous le régime de la Loi Breyne.

Les associés prévoient un revenu de 5,01M € pour la vente des 20 habitations et le coût total du projet est estimé à 3,98M€ ce qui devrait générer une marge brute de 1,03M €. En outre, le projet dispose, à ce jour, d’environ 5 promesses d’achat, soit 25% du montant total.

Le financement du projet « Markiezinnenhof » est structuré en deux phases :  

La phase 1 du projet qui consiste en l’achat du terrain et le financement des frais d’architecte, requiert un investissement total de 1.036.000€. Ce coût est divisé entre les deux associés Humacon BVBA (50%) et Versmissen BVBA (50%) et est financé comme suit :

• Un financement bancaire de 716.000€, supporté de façon solidaire par les deux associés.
• Un apport en propre de 320.000, soit 160.000€ par associé.

La phase 2 du projet qui consiste en la construction des 20 habitations, requiert un investissement total de 2.947.140€. Ce montant sera financé comme suit ;

• Un financement bancaire de 1.692.740, supporté de façon solidaire par les deux associés.
• Des promesses d’achat de l’ordre de 1.254.400 EUR. Il est prévu que ce montant augmente dans les mois qui suivent. 

Versmissen BVBA a donc sollicité Look&Fin à hauteur de 160.000€ afin de refinancer sa contribution propre nécessaire à l’achat du terrain situé à Turnhout (67.500€) et sa part des frais d’architecte du projet (92.500€). Ce prêt de type bullet est structuré dans la société faitière du groupe Versmissen BVBA sur une durée de 24 mois et est rémunéré à concurrence de 7% brut l’an.

Par ailleurs, le prêt prévoit également une clause de remboursement anticipé qui permet à VERSMISSEN BVBA de rembourser le prêt avant son échéance sans frais, après minimum 12 mois.

Finalement, la société opérationnelle Bouwonderneming Huybregts – Reynders NV est codébiteur solidaire du prêt.

Produit

Le projet « Markiezinnenhof » consiste en la réalisation de 20 maisons familiales dans la région de Turnhout.

Le revenu total du projet est estimé à 5,01M € (2.200€ / m2 en moyenne) et le coût total du projet est estimé à 3,98M€ (1.150€/ m2 en moyenne) ce qui devrait générer une marge brute de 1,03M €, soit un rendement de 21% sur le chiffre d’affaires réalisé.

Le coût total du projet est financé par le biais d’un financement bancaire (2,41M €), de promesses d’achat (1,25M €), d’investisseurs privés (160K €) et d’un effort propre (160K €). La partie investisseurs privés de 160K € correspond au financement Look&Fin.