BRODY

Samenvatting

BRODY is een Belgische vastgoedgroep die al 23 jaar actief is op de markt voor vastgoedontwikkeling en patrimoniaal vastgoed in Vlaanderen en Brussel. De groep heeft over de afgelopen vijf jaar een gemiddelde jaarlijkse omzetgroei gekend van 20%. De omzet steeg zo van € 18 miljoen in 2013 naar meer dan € 40 miljoen in 2018. De groep wenste € 1.500.000 te lenen om een deel van de eigen inbreng te financieren die nodig is voor de verwerving van de erfpachtrechten van de "Singel Portfolio", een portefeuille die bestaat uit 5 kantoorgebouwen in Antwerpen.

Context

De groep BRODY is een Belgische vastgoedgroep die in 1996 werd opgericht door de heer Relly Brody. De heer Brody deed zijn eerste investeringen in de omvorming van kantoren tot residentiële gebouwen die zijn opgedeeld in verschillende appartementen. De groep heeft vervolgens zijn activiteiten al snel uitgebreid naar de vastgoedontwikkeling. Naast zijn vastgoedontwikkelingsactiviteit heeft de groep een gediversifieerde portefeuille van patrimoniaal vastgoed (kantoren, residentiële gebouwen en parkings) in Vlaanderen en Brussel ontwikkeld.

Tegenwoordig bestaat de hoofdactiviteit van de groep uit vastgoedontwikkeling. Enerzijds koopt BRODY oude kantoren of gebouwen op die het renoveert tot luxewoningen en anderzijds voert de groep ook nieuwbouwprojecten uit. Momenteel heeft BRODY al 40 projecten ontwikkeld, die 1.150 appartementen vertegenwoordigen met een totale waarde van € 273.000.000 (met inbegrip van projecten in de ontwerpfase).

Naast de vastgoedontwikkelingsactiviteiten heeft BRODY een portefeuille van vastgoedbeleggingen ontwikkeld en beschikt het over 35.000 m2 aan vastgoed (residentiële gebouwen, kantoren en parkings) ter waarde van € 65 miljoen, wat jaarlijkse inkomsten van € 3,1 miljoen oplevert. Dankzij het property managementteam en het marketingteam heeft BRODY bezettingspercentages van ongeveer 90-95% kunnen bereiken.

De groep BRODY heeft over de afgelopen vijf jaar een gemiddelde jaarlijkse omzetgroei gekend van 20%. De omzet steeg zo van € 18 miljoen in 2013 naar meer dan € 40 miljoen in 2018. De ontwikkeling en verkoop van projecten leveren liquide middelen op die de groep herinvesteert in zijn portefeuille van patrimoniale goederen of in nieuwe vastgoedontwikkelingsprojecten.

De groep wenste de erfpachtrechten van de "Singel Portfolio" te verwerven, een portefeuille van 5 kantoorgebouwen in Antwerpen met een totale oppervlakte van meer dan 17.000 m²:

1. "Gate1": gebouw in goede staat, 5.884 m2, met een bezettingsgraad van 83%.
2. "Gate2": gebouw in goede staat, 1.741 m2, met een bezettingsgraad van 100%.
3. "Regent": gebouw in gematigde staat, 3.189 m2, met een bezettingsgraad van 31%. Enkel het gelijkvloers is verhuurd. Dit gebouw biedt opportuniteiten, aangezien de bezettingsgraad snel kan worden verhoogd mits enkele renovaties.
4. "Quinten": gebouw in gematigde tot goede staat, 3.407 m2, met een bezettingsgraad van 89%.
5. "Royal House": gebouw in goede staat, 3.736 m2, met een bezettingsgraad van 84%.

De gebouwen van de "Singel Portfolio" zijn over het algemeen in goede staat, er zijn weinig investeringen nodig en ze hebben kredietwaardige huurders zoals CMS De Backer cvba, Delaware Consulting cvba, Proximus, KBC Bank, of Robert Walters. Het erfpachtrecht op de "Singel Portfolio" wordt aangehouden door Jomo bvba (een dochteronderneming van de Duitse bank "Aareal Bank") en het tréfonds is eigendom van Cofinimmo. Deze aankoop is een goede opportuniteit voor BRODY, die de mogelijkheid heeft om het rendement van de "Singel Portfolio" te optimaliseren dankzij zijn teams en uitgebreide kennis van de Antwerpse vastgoedmarkt. Momenteel brengt de portfolio huurinkomsten op van € 1,9 miljoen en heeft het een gemiddelde bezettingsgraad van 76,5%. Als de bezettingsgraad geoptimaliseerd wordt, zou de portfolio huurinkomsten van € 2,4 miljoen kunnen opbrengen en een gemiddelde bezettingsgraad van 90-95% kunnen behalen. Dankzij de teams die de portfolio beheren en enkele renovaties heeft de groep BRODY immers de mogelijkheid om het totale huurrendement van de portfolio te doen toenemen. De marktwaarde van het erfpachtrecht van de volledig verhuurde portfolio werd op 23/01/2019 gewaardeerd op € 33.422.000.

Voor de verwerving van de erfpachtrechten werd op 23 mei 2019 een nieuw SPV opgericht genaamd "Singel Real Estate BV", waarvan de aandeelhouders de heer Relly Brody (85%) en de heer Ran Ancho (15%) zijn.

Om de erfpachtrechten van de "Singel Portfolio" te verwerven en om de huuropbrengst te optimaliseren is de groep BRODY op zoek naar € 24.892.000 om de volgende behoeften te financieren:

• De aankoopprijs van het erfpachtrecht incl registratierechten en erelonen, op de "Singel Portfolio" voor een bedrag van € 24.324.000;
• Een versterking van de kasmiddelen van € 567.600 om de investeringen te financieren die nodig zijn voor de renovatie van de gebouwen.

Het totaalbedrag van de financieringsbehoefte van BRODY is als volgt gestructureerd:

• Een banklening voor de verwerving van erfpachtrechten (aankoopprijs, registratierechten en notariskosten), voor een bedrag van € 21.892.000. De banklening neemt de vorm aan van een ballonlening gestructureerd over een periode van 3 jaar met een jaarlijkse kapitaalaflossing van minstens 5%.
• Een eigen inbreng van € 1.500.000 in het nieuwe SPV "Singel Real Estate BV". 
• Een bullet-lening via Look&Fin voor een bedrag van € 1.500.000.

Het bedrijf vraagt Look&Fin dus een lening van € 1.500.000 om een deel van de eigen inbreng te financieren die nodig is om de erfpachtrechten van de "Singel Portfolio" te verwerven. Deze bullet-lening met aflossingsvrije periode wordt gestructureerd over een periode van 36 maanden tegen een bruto rentevoet van 6% met maandelijkse afbetaling van de rente en de terugbetaling van het kapitaal op de vervaldag. De Look&Fin-lening wordt verstrekt aan het nieuwe SPV "Singel Real Estate BV", dat geen kapitaalband heeft met de andere bedrijven in de groep.

Daarnaast omvat de lening ook een vervroegde-terugbetalingsclausule, die het nieuwe SPV "Singel Real Estate BV" de mogelijkheid geeft om de lening kosteloos vóór de vervaldatum terug te betalen vanaf de 13de maand.

Product

De hoofdactiviteit van de BRODY Groep bestaat uit vastgoedontwikkeling. Enerzijds koopt BRODY oude kantoren of gebouwen op die het renoveert tot luxewoningen en anderzijds voert de groep nieuwbouwprojecten uit, zoals woonappartementen en assistentiewoningen. Momenteel heeft BRODY 40 projecten ontwikkeld, die 1.150 appartementen vertegenwoordigen met een totale waarde van € 273.000.000 (met inbegrip van projecten in de ontwerpfase). BRODY heeft momenteel 18 projecten waarvoor de verkoop nog lopende is.

De groep geeft de voorkeur aan nieuwbouwprojecten om de volgende redenen:

• Nieuwe technologieën en moderne materialen: bij een nieuwbouw kiest de ontwikkelaar voor nieuwe bouwtechnieken en materialen die hun waarde behouden.
• Rendabele projecten: nieuwbouw trekt zowel potentiële bewoners als investeerders erg aan. Investeren in een nieuwbouwproject is daarom vaak synoniem voor meer huurders en hogere huurinkomsten.
• Minder onverwachte gebeurtenissen: nieuwbouwbudgetten zijn veiliger dan renovaties van bestaande onroerende goederen. De kwaliteit van de materialen, de inrichting en vooral de strikte energie- en isolatienormen waaraan nieuwe gebouwen voldoen, zijn echte troeven.
• Een hoog rendement: nieuwbouwprojecten zijn gemakkelijker te verhuren en brengen hogere huurinkomsten op.

De BRODY Groep is ook gespecialiseerd in assistentiewoningen omdat deze gezien de demografische evolutie voortdurend blijven evolueren. Assistentiewoningen zijn een relatief nieuw concept dat vaak de vorm aanneemt van een wooneenheid die is aangepast aan de behoeften van bejaarden. De appartementen van BRODY zijn luxueus, ruim en goed verlicht, kunnen worden bemeubeld en beschikken meestal over een gemeenschappelijke tuin. De belangrijke toegevoegde waarde van de assistentiewoningen is dat ze zorgdiensten aanbieden (assistenten die zorgen voor thuiszorg en noodoproepen beantwoorden). De groep heeft met name assistentiewoningen ontwikkeld in Zemst en Maldegem.

Daarnaast heeft de groep nu een portefeuille met patrimoniumvastgoed (kantoren en parkings). De portefeuille van patrimoniumvastgoed van de groep vertegenwoordigt 35.000 m² aan vastgoedbeleggingen met jaarlijkse huurinkomsten van € 3,1 miljoen en een stabiele bezettingsgraad van 95%.