Borghof Invest - Campus Universiteit Hasselt

Samenvatting

Borghof Invest is een vastgoedontwikkelaar die in december 2016 werd opgericht. Het bedrijf focust zich op het realiseren van gemeenschapsvastgoed met hoge maatschappelijke impact en een verantwoord financieel rendement. Borghof Invest realiseert momenteel een project in Hasselt: de Boudewijnsite. Dit project bestaat uit de ontwikkeling van een nieuw gebouw voor de Universiteit Hasselt (13.000m2) alsook een residentieel gedeelte (18.000m2) en parkings. Het wenste € 1.500.000 via Look&Fin om een deel van de projectkosten voor de bouw van de nieuwe faculteit van de U-Hasselt te financieren. 

Context

Borghof Invest onderscheidt zich van traditionele ontwikkelaars door haar unieke doelstelling, aanpak en focus op het realiseren van gemeenschapsvastgoed in binnenstedelijke ontwikkelingen. Zij streeft deze doelstelling niet alleen na door efficiënt en duurzaam te bouwen maar ook door te investeren in lokale leveranciers, lokale jobs, burgerparticipatie en stedelijke identiteit. 

Borghof Invest deed, via haar dochteronderneming Picpussen-School NV, beroep op Look&Fin voor € 500.000 in september 2018 om de financiering van een basisschool in Tongeren af te ronden.

Borghof Invest realiseert momenteel, via een van haar dochterondernemingen De 11E Linie NV, een project in Hasselt. Het project is een onderdeel van een overheidsopdracht “Pilootproject PPS Hasselt” die in 2018 werd gegund aan de THV “Borghof Invest-Vestio-Urbicoon-RO Group” en die onder meer bestaat uit de private herontwikkeling van gewezen schoolsites. De grond van de Boudewijnsite wordt namelijk verkocht door het GO! (Vlaamse Gemeenschapsonderwijs) aan De 11E Linie NV, die het project zal ontwikkelen. Borghof Invest realiseert langs de Boudewijnlaan een nieuw gebouw voor de U-Hasselt waar de faculteit Bedrijfseconomische wetenschappen zal gehuisvest worden. De plannen voorzien in een gebouw van +/- 13.000 m2.

Het gebouw bestaat uit leslokalen, kantoren voor de universiteitsadministratie, een aula met 250 zitplaatsen en een aantal multifunctionele ruimtes zoals een cafetaria enz. Naast de gerenoveerde oude gevangenis, krijgt de Universiteit Hasselt zo een tweede belangrijk herkenningspunt in het Hasseltse stadscentrum.

Borghof Invest voorziet onder het gebouw een ondergrondse personeelsparking met een functionele hoogte van 3,20m zodat deze parking in de toekomst kan worden heringericht voor andere functies.

Naast het universiteitsgebouw voorziet Borghof Invest op de Boudewijnlaan ook een private ontwikkeling van om en bij de 18.000 m2. Deze ontwikkeling vormt een harmonische overgang van de centrumfunctie naar de verder gelegen scholencampus. Daar bevinden zich een aantal middelbare en technische scholen en liggen de hoofdgebouwen van de Provinciale Hogeschool PXL.

Het project vereist een totale investering die geraamd werd op € 61.823.795 (projectkosten, bouwkosten, financiële kosten, …) en dat als volgt gefinancierd zal worden:

• € 1.500.000 bankkrediet voor de financiering van de projectkosten voor vergunning
• € 1.500.000 via Look&Fin voor de financiering van de projectkosten voor vergunning
• € 17.718.750 bankkrediet voor de aankoop van de grond eens de vergunning bekomen is
• € 41.105.045 via een combinatie van bankfinanciering en verkopen

De totale verkopen worden geraamd € 74.365.482 en zijn als volgt verdeeld:

• € 14.287.306 voor de verkoop van het gebouw aan de U-Hasselt
• € 15.001.000 voor de verkoop van de ondergrondse parkings 
• € 45.077.176 voor de verkoop van het residentiële gedeelte. 

Borghof Invest verkiest om zowel de parkings als het residentiële gedeelte te verkopen aan een grote speler die deze zal uitbaten en verhuren. Meerdere verkoopplannen zijn mogelijk, maar Borghof zal niets bouwen zonder dat het vooraf verkocht is aan een partij. 

Borghof wenste € 1.500.000 via Look&Fin naast een bankfinanciering van € 1.500.000 om de projectkosten vóór vergunning te financieren.  

Deze lening wordt toegekend aan Borghof Invest NV en is een bullet lening met een looptijd van 36 maanden aan een rentevoet van 7%. De 11E Linie NV, die het project zal ontwikkelen is solidaire medeschuldenaar voor de lening. De lening omvat tevens een clausule van vervroegde terugbetaling zonder kosten vanaf de 12de maand. 

Naast de clausule van solidaire medeschuldenaar, voorziet de overeenkomst ook de volgende specifieke clausules: 

1. De Lener en de solidaire medeschuldenaar verbinden zich ertoe om tijdens de volledige looptijd van de lening van Look&Fin een zesmaandelijks verslag te bezorgen over de staat van voortgang van het project Boudewijnsite en over de gerealiseerde projectkosten.
2. De Lener en de solidaire medeschuldenaar verbinden zich ertoe om de betaling, ontvangen bij de tijdelijke oplevering van het gebouw van de U-Hasselt, bij voorrang toe te kennen aan de volledige terugbetaling van de lening van Look&Fin na de terugbetaling van de lening van de bank voor maximum EUR 1.500.000.  
3. De Lener en de solidaire medeschuldenaar verbinden zich ertoe om vanaf de ondertekening van de leenovereenkomst met Look&Fin zesmaandelijks samen te komen om de voortgang van de bouw en timing van de tijdelijke oplevering van het gebouw aan de U-Hasselt te kunnen bespreken. De betaling bij deze tijdelijke oplevering, hetzij 90% van de totale verkoopprijs, zal bij voorrang toegekend worden aan de volledige terugbetaling van de lening van Look&Fin na de terugbetaling van de lening van de bank voor maximum EUR 1.500.000.  
4. Borghof Invest NV heeft een converteerbare lening van € 1.500.000 afgesloten in 2019 en er bestaat een rekening-courant ten bedrage van € 1.500.000 ten gunste van de aandeelhouders. In het geval de converteerbare lening of de rekening-courant van de aandeelhouders in Borghof Invest NV terugbetaald zou worden, verbinden de aandeelhouders zich solidair om uiterlijk op de datum van deze terugbetaling ofwel: 

• i) een kapitaalverhoging ter hoogte van de terugbetaalde bedragen door te voeren 
• ii) een achtergestelde lening te verschaffen ter hoogte van de terugbetaalde bedragen

Product

De Boudewijnsite in Hasselt ligt op een steenworp van de Grote Markt en ontsluit aan de rand van de kleine ring het Kolonel Dusartplein. Dat is een evenementenplein waar ook de wekelijkse markt plaatsvindt.

Aan de Boudewijnlaan, ter hoogte van de Boudewijnsite, bevindt zich een belangrijke multimodale hub met een bushalte van De Lijn om de binnenstad en de scholencampus “Elfde Linie” te bedienen en te ontsluiten. In de toekomst wordt dit ook een belangrijke opstapplaats voor de “Spartacustram”.

Met de creatie van de Boudewijnsite ontstaat een bijzondere community waar Borghof Invest, in samenwerking en nauw overleg met de stad Hasselt, resoluut kiest voor betaalbare woningen in huursystemen.

De woningen zijn gericht op een divers publiek van jonge starters. Het project bestaat uit flexibele woonsystemen met veel gemeenschappelijke voorzieningen. De stad Hasselt wil op deze manier trachten jonge afgestudeerden aan Hasselt te binden en samen met Borghof Invest huren terug “sexy” te maken. 

Maar niet alleen starters zijn welkom. Ook heel wat medioren en senioren zoeken een betaalbare woning in de stad. De ontwikkelingen in Hasselt hebben zich de voorbije tien jaar vooral gericht op de markt van duurdere luxe-appartementen. Ook hier wil Borghof Invest met zijn huursysteem streven naar een gezonde mix binnen de uit te bouwen community.

Een laatste doelgroep binnen de mix wordt gevormd door één-oudergezinnen en nieuw samengestelde gezinnen waarvan er veel op zoek zijn naar flexibele huisvesting. Hun gezinssamenstelling verschilt vaak zelfs wekelijks, de ene week met, de andere week zonder kinderen. Ook hiervoor wil Borghof Invest binnen het project oplossingen aanreiken.

De mobiliteit op deze site is zeer goed georganiseerd. Het project ligt op een steenworp van de binnenstad. De locatie zorgt voor een goede mobi-score. Bovendien gaat Borghof invest volledig inzetten op systemen van deelauto’s en deelfietsen. Om dit te realiseren lopen onderhandelingen met een grote partner die de bewoners volledig kan ontzorgen en vandaag reeds proefdraait met de nodige ondersteunende apps, reservatiemogelijkheden, en onderhoud. Uiteraard speelt ook de elektrische auto een belangrijke rol in het hele opzet. Hierdoor kan Borghof invest het aantal ondergrondse parkeerplaatsen beperken.

Het volledige project beoogt een internationale uitstraling met eenvoudige ‘leesbare’ architectuur. Op de site is er plaats voor geconventioneerd wonen, waarbij de flexibele architectuur voor een harmonische samenhang zorgt tussen wonen en universiteit. De doelgroep is hier vooral die groep van huurders die net teveel verdienen voor een sociale woning of om via een sociaal verhuurkantoor te huren.

Tenslotte is er grote aandacht voor integratie van groen en wordt gestreefd naar volledige CO2-neutraliteit.