Groep Versmissen

Samenvatting

De Belgische Groep Versmissen is sinds 1999 gespecialiseerd in de bouw en renovatie van residentiële gebouwen. Als onderdeel van een vastgoedproject genaamd "Markiezinnenhof" in Turnhout wenste de groep via Look&Fin een financiering te structureren van € 160.000 voor (1) de eigen inbreng die nodig is voor de aankoop van de grond en (2) de architectkosten van het project.

Context

Versmissen BVBA is de moedermaatschappij van de Groep Versmissen, die is gevestigd in Turnhout (Kempen) en 5 dochterondernemingen groepeert:

• Bouwonderneming Huybregts - Reynders NV; gespecialiseerd in de bouw en renovatie van residentiële gebouwen.
• Alucotec BVBA; gespecialiseerd in de productie van aluminium deuren en ramen.
• Versanico BVBA; gespecialiseerd in verwarmingsoplossingen, sanitaire installaties, airconditioning, ventilatie en warmtepompen.
• Glaswerken Vanheertum BVBA; gespecialiseerd in renovatie van isolatieglas en interieurbeglazing.
• Glaswerken Oscar Mols Dom BVBA; gespecialiseerd in buitenbeglazing en kraamwerk voor glas.

De Groep Versmissen is snel uitgegroeid tot een belangrijke ondernemer in de streek van Turnhout dankzij zijn multidisciplinaire teams en bedrijven.

Naast zijn ondernemersactiviteit heeft de groep de afgelopen jaren 3 vastgoedontwikkelingsprojecten in de streek van Turnhout[1] uitgevoerd. Voor deze projecten werkt de Groep Versmissen samen met een partner die gespecialiseerd is in vastgoedontwikkeling, met name N3X Vastgoed. N3X Vastgoed stond in voor de voorbereidende studies, planning, opvolging en marketing van de vastgoedprojecten. De Groep Versmissen heeft op zijn beurt de bouw van de residentiële gebouwen voor zijn rekening genomen.

De partners N3X Vastgoed en de Groep Versmissen zijn momenteel een nieuw vastgoedproject aan het ontwikkelen. Het project "Markiezinnenhof" bestaat uit de bouw van 20 gezinswoningen in de woonwijk “Markiezinnenhof” in Turnhout. Het project biedt een bevoorrechte locatie (Hertoginstraat) op een steenworp van het levendige stadscentrum, dicht bij scholen, het treinstation, de "jachthaven" van Turnhout en verschillende wandelpaden. Het project zal een modern en aangenaam geheel vormen met groene ruimtes en wordt geïntegreerd in het bestaande stadsweefsel. De woonruimte van de huizen varieert tussen 104 m² en 164 m² en de oppervlakte van de tuinen tussen 24 m² en 83 m². De huizen hebben 2 of 3 slaapkamers en worden gebouwd met hoogwaardige isolatiematerialen en geavanceerde technologieën, vooral op het gebied van duurzame energie (zonnepanelen). Elk huis zal worden uitgerust met fotovoltaïsche panelen die voldoen aan de eisen van de PEB-richtlijn (maximaal niveau 40).

Het project "Markiezinnenhof" zal als volgt evolueren:

1. Aankoop van de grond door Humacon BVBA (een entiteit van de groep N3X Vastgoed) en door Versmissen BVBA. De aankoop van de grond is gepland voor eind augustus 2019 en de aankoopkosten zullen worden verdeeld tussen de twee partners. 
2. Oprichting van een tijdelijk bedrijf dat voor 50% eigendom is van Bouwonderneming Huybregts - Reynders NV (entiteit van de Groep Versmissen) en 50% van Immo ABM BVBA (entiteit van de Groep N3X Vastgoed). Dit tijdelijke bedrijf zal worden opgericht voor het beheer en de bouw van het project "Markiezinnenhof".
3. Toekenning van een opstalrecht aan het tijdelijke bedrijf door Humacom BVBA en Versmissen BVBA om de bouwwerkzaamheden uit te voeren.
4. Uitvoering van de bouwwerkzaamheden door het tijdelijke bedrijf. Alle vergunningen en machtigingen zijn verkregen en de bouw start naar verwachting in 2020. De oplevering van de woningen is voorzien voor begin 2022.
5. Verkoop van woningen. Enerzijds zal het aandeel van de grond worden verkocht door Humacon BVBA en Versmissen BVBA en anderzijds zullen de gebouwen worden verkocht door de tijdelijke onderneming, die de winst zal afstaan aan Humacon BVBA (50% winst) en Versmissen BVBA (50% van de winst). De kopers betalen de aankoopprijs in schijven volgens de voortgang van de bouw van de verschillende woningen onder het stelsel van de wet-Breyne.

De vennoten verwachten een opbrengst van € 5,01 miljoen voor de verkoop van de 20 huizen en de totale kosten van het project worden geschat op € 3,98 miljoen, wat een brutomarge van € 1,03 miljoen zou moeten genereren. Bovendien beschikt het project op heden over ongeveer 5 aankoopbeloftes, hetzij voor 25% van het totale bedrag.

De financiering van het project “Markiezinnenhof” is gestructureerd in twee fases:  

Fase 1 van het project, bestaande uit de aankoop van de grond en de financiering van de erelonen van de architect, vereist een totale investering van € 1.036.000. Deze kost wordt verdeeld tussen de twee partners Humacon BVBA (50%) en Versmissen BVBA (50%) en wordt als volgt gefinancierd:

• Een bankfinanciering van € 716.000, die gezamenlijk wordt gedragen door de twee partners.
• Een eigen inbreng van € 320.000, hetzij € 160.000 per partner.

Fase 2 van het project bestaat uit de bouw van de 20 woningen en vereist een totale investering van € 2.947.140. Dit bedrag wordt als volgt gefinancierd:

• Een bankfinanciering van € 1.692.740, die gezamenlijk wordt gedragen door de twee partners.
• Aankoopbeloftes ten bedrage van 1.254.400. Dit bedrag zal naar verwachting de komende maanden toenemen.

Versmissen BVBA wenste daarom via Look&Fin een bedrag van € 160.000 te lenen voor de financiering van (1) de eigen inbreng die vereist is voor de aankoop van de grond in Turnhout (€ 67.500) en (2) zijn aandeel in de architectkosten van het project (€ 92.500). Deze bullet-lening zal worden gestructureerd in de moedermaatschappij van de Groep Versmissen BVBA over een periode van 24 maanden en zal worden terugbetaald aan 7% bruto per jaar.

Bovendien voorziet de lening ook in een vervroegde terugbetalingsclausule die VERSMISSEN BVBA de mogelijkheid biedt om de lening vóór de vervaldatum kosteloos terug te betalen na een minimumperiode van 12 maanden.

Ten slotte is de operationele maatschappij Bouwonderneming Huybregts - Reynders NV medeschuldenaar van de lening.