Immobilier belge, à quoi s’attendre en 2021 ?

Immobilier belge, à quoi s’attendre en 2021 ?

En attendant de retrouver une certaine normalité, que les experts espèrent notamment grâce à l’arrivée du vaccin, la crise pandémique a contribué et contribue encore à remodeler le marché immobilier à des niveaux très différents selon les secteurs de ce marché. Même si l’année 2020 a été clôturée plutôt positivement pour le secteur, 2021 démarre pleine d’incertitudes. D’un côté, les taux d’intérêts devraient rester bas mais de l’autre il faut prendre en compte le coût du risque des banques en forte augmentation et les risques d’impayés sont aussi anticipés à la hausse. Les incertitudes se situent aussi au niveau de l’emploi et des conditions économiques qui pèseront sur le dynamisme du secteur immobilier. A quoi s’attendre en 2021, quelles sont les grandes tendances qui se dessinent pour les secteurs de l'hôtellerie, de l’immobilier de bureaux et de commerce ou de l’immobilier résidentiel ou pour les marchands de biens ? Réponse dans cet article.

L'immobilier sera-t-il toujours attractif en 2021?

Après un pic dans les transactions immobilières en 2020, juste après le premier confinement. Le marché immobilier en 2021 devrait rester plutôt stable. C’est en tout cas ce qu’à indiqué récemment Immoweb, le site immobilier n° 1 en Belgique. D’après un sondage mené par la plateforme, une personne sur dix prévoit de mettre en vente un bien immobilier, soit une baisse de -23% par rapport à l’année précédente. Les Belges feraient donc preuve de prudence devant les incertitudes économiques de ce début d’année. L’IPI, l’institut professionnel des agents immobiliers, confirme également cette tendance sur le marché du résidentiel. Selon l’institut, il tournerait en ce début d’année à 50% de ses capacités. Les particuliers regardent mais préfèrent attendre de voir comment le contexte économique va évoluer.

Au niveau des prix, qui n’ont fait qu’augmenter ces dernières années, la crise sanitaire n’aura finalement pas freiné cette évolution en 2020. En effet, le prix d'une habitation a enregistré en moyenne +5,7% par rapport à 2019, et +6,8% pour les appartements. La chute des prix annoncés par certaines banques début 2020, n’aura donc pas eu lieu. Bien au contraire, puisque la reprise du marché post premier confinement est allée de pair avec une pression à la hausse sur les prix. Selon Notaire.be, les belges se sont tournés vers des habitations avec jardins, terrasses ou qui disposent de plus de place pour pouvoir télétravailler au calme. Ce sont ces nouvelles exigences qui ont principalement fait augmenter les prix moyens. De plus, les taux hypothécaires bas en moyenne de 1,29% en 2020 (Baromètre des taux d’Immotheker) ont également stimulé les belges à l’achat. Guide épargne a même indiqué que les banques accordent de plus en plus souvent des taux inférieurs à 1%.

A quoi s’attendre pour 2021? L’Economic Risk Management Group et la Banque Nationale ont sondé les entreprises qui s’attendent majoritairement à une baisse du taux d’emploi en 2021. D’autres facteurs, comme la réduction des mesures de soutien et l’impossibilité de repousser les remboursements de crédits hypothécaires vont avoir un impact certain sur le dynamisme du marché immobilier en 2021. La banque ING a confirmé elle aussi qu’elle ne s’attendait pas à une hausse des prix pour 2021. Les impacts de la seconde vague pourraient bien finir par augmenter le taux de chômage, même dans les secteurs qui ne sont pas directement touchés par la crise sanitaire, a déclaré la banque. Les experts du secteur s’accordent donc sur une légère baisse des prix pour l’année 2021.

Cependant, un nouveau potentiel de hausse des prix immobiliers est déjà envisagé à partir de 2022. Ces prochaines années, le taux des crédits et des investissements se maintiendront à un niveau historiquement bas. Un recul de l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier résidentiel n’est pas envisagé, d’après une étude de Statbel publiée début février 2021. Selon ce rapport, d’ici 2022, les perspectives économiques se seront suffisamment éclaircies grâce au vaccin et à la réouverture complète de l’espace économique européen. Après une brève pause en 2021, 2022 devrait donc renouer avec la hausse de prix des habitations.

Crise de fonds propres pour les promoteurs immobiliers

Les promoteurs sont plus que jamais en recherche de financements depuis la reprise post premier confinement et peu d'entre eux n'y échappent.

Les retards liés au Covid ont un impact très important sur la trésorerie des promoteurs. Une partie de leurs fonds propres restent immobilisés à cause de ces retards. Même si la banque est toujours leur partenaire numéro 1, elles se montrent également très exigeantes en matière de fonds propres et pratiquent des hausses sur les taux d’emprunt.

Les développeurs immobiliers sont contraints de trouver des solutions alternatives rapidement pour pouvoir démarrer au plus vite les nouveaux projets. Ils sont donc de plus en plus nombreux à opter pour des solutions alternatives de financement. Si ils ont encore la possibilité d’emprunter, des solutions comme le crowdlending immobilier, ou des levées de fonds en equity sont de plus en plus souvent envisagées. Ces solutions leur permettent d’apporter la part de fonds propres généralement exigée par les banques et ainsi pouvoir démarrer plus vite leurs nouveaux projets.

Il n’existe pas de statistiques spécifiques au financement alternatif pour l’immobilier en Belgique, mais à titre indicatif, Look&Fin, leader du secteur, a déjà accompagné une soixantaine de promoteurs immobiliers pour un total de près de 40 millions d’euros. Une tendance alternative qui se renforce en ce début d’année 2021.

A titre de comparaison, chez notre voisine la France, le crowdfunding immobilier a accompagné 589 projets pour un total 505 millions € uniquement sur l’année 2020. Une année en croissance de +35% par rapport à 2019, signe du besoin réel des promoteurs en termes de fonds propres et de l’utilité grandissante du financement participatif immobilier pour les acteurs de ce secteur.

Immobilier commercial, une croissance à deux chiffres pour le commerce de périphérie

Changement des modes de consommation, explosion du commerce en ligne, forte baisse de fréquentations dans les rues des centres villes et centres commerciaux, l’année 2020 aura été une année plus éprouvante que prévu pour les professionnels de l’immobilier commercial. Mais finalement, ce secteur est moins impacté que prévu. Seulement -10% de surfaces commerciales ont été louées pour une baisse de -16% de transactions par rapport à 2019 qui avait été une année exceptionnelle selon Cushman & Wakefield. En effet, on peut ranger l’immobilier commercial dans 2 catégories distinctes : ceux qui ont profité de la crise sanitaire comme le commerce alimentaire, des équipements sportifs et de la maison et ceux qui accusent une forte baisse du chiffre d’affaires comme ceux de l’habillement de la personne.

Le commerce de périphérie tire bien son épingle du jeu et signe une progression historique de +20% d’espaces loués. En effet, le contexte favorise le commerce de proximité qui était plutôt délaissé des personnes actives qui consommaient généralement plus à proximité de leur lieu de travail. Des loyers plus bas qu’en centre ville et des espaces pour les distanciations sociales sont autant de facteurs qui attirent les commerçants vers les périphéries. Une tendance qui devrait perdurer dans les années à venir selon les experts de ces secteurs comme le confirme le pipeline de développement actuellement en cours dans le pays. Sans surprise, les centres commerciaux ont été les plus touchés mais devraient remonter la pente en 2021. Leurs fermetures totales pendant les deux confinements et ces derniers qui vivent surtout du textile de l’habillement de la personne accusent une baisse de 45% de prise en occupation et les loyers accusent une baisse de 15% en moyenne. Pour remonter la pente, les shopping centers vont devoir diversifier leur offre pour attirer davantage de diversité comme le food & beverage, le sport ou bien encore les loisirs.

Hôtellerie-restauration très fragilisé par la pandémie doit s'adapter

Le plan social annoncé à l’aube de 2021 par le géant hôtelier Accor donne le ton qui laisse présager une année très difficile pour ce secteur très éprouvé depuis mars 2020. 1900 suppressions d'emplois en Europe sont prévues, dont 767 en France mais on ignore encore combien de personnes seront concernées pour la Belgique. Rappelons juste que le groupe représente 9 % des emplois en Europe. Le groupe a annoncé avoir perdu 70% de son chiffre d’affaires depuis le début de la crise du Covid-19.

Une étude de Deloitte sur l'industrie hôtelière européenne publiée en janvier confirme malheureusement cette tendance. 74 % des professionnels interrogés s'attendent à voir leur activité encore en difficulté au premier semestre 2021 et à cela, de grosses incertitudes avec l’arrivée d’une troisième vague s’ajoutent. Malgré les aides de l'État, les entreprises du secteur se retrouvent avec des taux d'endettement très élevés et un manque évident de visibilité sur la sortie de crise.

En Belgique, l’hôtellerie est aussi l’une des plus grandes victimes de la crise sanitaire, comme le rappelle le média Expertise. Mais ce dernier tempère en indiquant que les voyages à l’étranger étant limités, le tourisme national crée une demande importante. Beaucoup de promoteurs ont remis en question un certain nombre de projets tels que celui du Neo 2 au Heysel. Ce sont surtout les hôtels axés sur les voyages d’affaires et les touristes étrangers des grandes villes et autour des aéroports qui souffrent le plus selon le média. Les investisseurs se dérobent également. Très peu d’investissements hôteliers ont été recensés depuis la fin du premier confinement. Le secteur semble en pause.

Pour 2021 et pour le futur, tout comme l’immobilier de bureaux, l’hôtellerie va devoir évoluer et s’adapter aux nouvelles exigences. Selon le bureau d’études HotStats, les hôtels vont devoir être repensés avec des technologies plus ‘touchless’ pour les portes, les distributeurs et les infrastructures sanitaires... mais aussi via le développement d’applications pour le check in ou le service en chambre. Des robots font déjà leur apparition dans les chambres pour un nettoyage plus hygiénique des chambres. Des nouveautés technologiques qui s’appliqueront sans aucun doute aussi à la restauration.

L'immobilier de bureaux n’est pas condamné. Il évolue.

2021 sera forcément une année riche d’enseignements pour le secteur de l’immobilier de bureau. Les immeubles de bureaux resteraient la cible prioritaire des investisseurs pour les mois à venir d’après le baromètre du conseil en immobilier CBRE. Ceux-ci envisagent d’y dépenser pas moins de 4 milliards d’euros pour 2021. La Belgique est le seul pays d'Europe où les volumes d'investissements n'ont pas baissés concernant l'immobilier de bureaux, et cela s’expliquerait par les rendements qui seraient supérieurs à Bruxelles par rapport aux autres capitales européennes.

Le marché de l'immobilier de bureaux belge aura donc continuer à attirer les investisseurs malgré la crise sanitaire. Expertise, l’argus de l’immobilier, a indiqué fin janvier que les investisseurs institutionnels et les développeurs ont plus que jamais réaffirmé leur confiance à ce secteur. C’est en effet pas moins de 6,18 milliards d’euros de transactions enregistrées par l’argus. Une transaction record à même été enregistrée pour 1263 M€ pour la vente de la Tour des finances à Bruxelles, du jamais vu en Belgique. De même, il est intéressant de noter que 61% du volume total des transactions en 2020 provient d’investisseurs étrangers, un gage de confiance sans précédent malgré la pandémie, bien qu’en parallèle une nouvelle baisse sur les rendements de ce secteur est attendue en 2021.

Le marché du bureau est entré dans une nouvelle ère et son utilisation va évoluer dès 2021 avec les nouvelles habitudes de travail qui apparaissent. L’augmentation substantielle du télétravail va contribuer à une profonde refonte du paysage immobilier tertiaire. D’après une enquête menée par Cushman & Wakefield, le lieu de travail devrait cependant garder une place prépondérante pour la créativité et l’innovation, la collaboration, la culture d’entreprise, l’expérience et le sentiment d’appartenance des employés.

Selon une enquête de JLL Belux, environ 70% des salariés interrogés souhaitent revenir au bureau et 60% d’entre eux souhaiteraient passer plus de la moitié de leur temps de travail au bureau. Le bureau du futur sera donc flexible. On travaillera certainement un ou deux jours à domicile et le reste du temps au bureau. Le travail à domicile favorise la productivité à court terme, mais à long terme, les employeurs y perdront en créativité et en culture d’entreprise. Réunir des collaborateurs en un seul endroit va continuer d’offrir une plus-value non négligeable. L’immobilier de bureaux n’est pas condamné, il doit dès maintenant s'adapter.

Pourtant, le secteur de l’immobilier de bureau aurait connu en Belgique un recul en 2020 au niveau de la prise en occupation sauf en Wallonie, nuance le courtier Cushman & Wakefield. A Bruxelles, 260 transactions ont été enregistrées, le plus bas niveau jamais observé depuis 20 ans. La raison serait que la crise sanitaire aurait ralenti les prises de décision, mais le marché devrait donc repartir en 2021.

Côté Flandre, chute de la demande est également constatée, du jamais vu depuis 2011 et la prise en occupation a enregistré -39% en 2020, en particulier à Anvers. Mais cette baisse s’explique en partie par des livraisons attendues en 2020 en retard. Le courtier rappelle que les nouvelles offres jouent un rôle majeur dans une rotation saine sur le marché.

La Wallonie enregistre quant à elle une croissance de 41% sur la prise en occupation, dont plus de la moitié sur Namur, qui devient le deuxième marché de Belgique. La Wallonie n’a pourtant pas été épargnée non plus par la crise sanitaire. Ces bons chiffres ont été réalisés grâce à la nouvelle stratégie d’occupation de l’administration régionale engagée avant l’arrivée du Covid-19 : avec la nouvelle Cour de Justice (environ 35.000 m²) et la signature par l'Administration wallonne pour plus de 34.000 m2 expliquent ces bons résultats.

Marchands de biens, optimistes pour 2021

L’un des marchands de biens les plus actifs en Belgique sur l’immobilier de bureaux, Growners est aussi optimiste pour le futur et confirme les propos précédents. Il indique sur son blog qu’il n’y aura pas moins de bureaux mais de meilleurs bureaux dans le futur. Pour Growners, les espaces de bureaux doivent désormais être adaptés aux nouveaux besoins des collaborateurs. Les bureaux stricto senso vont laisser place à des espaces de travail modulables pour offrir plus de place à l’humain, aux espaces de réunions et de partage de connaissances. Il est indispensable que le bureau devienne attractif pour que les salariés retrouvent le plaisir de quitter leur ‘chez-eux’ pour un espace de travail mieux que ‘chez-eux’. Growners intègre déjà ces attentes pour ses nouveaux projets.

Entrepôts logistiques, un espace plus que jamais stratégique

Amplifié par la pandémie et l’e-commerce, La logistique est le secteur immobilier qui a le plus performé au niveau européen en 2020. +25 % enregistré sur l’indice EPRA Eurozone a déclaré Herman van der Loos, Senior Analyst chez Degroof-Petercam, dans une interview à La Libre Belgique.

En effet, la situation sanitaire a accéléré encore un peu plus la prise de part de marché du e-commerce et a montré l’importance d’avoir des circuits de distribution efficients. La logistique urbaine et de centre ville est donc également en forte demande de la part des grands acteurs de la logistique traditionnelle.

Conséquence du coronavirus et de l'e-commerce, ce serait actuellement 1644 mètres carrés d'espaces de stockage créés chaque jour en Belgique, a rapporté la RTBF. La demande pour les espaces de stockage s'envole littéralement, en particulier dans le domaine des locations. Le nombre de transactions a progressé de 57%, du jamais vu a confirmé le leader mondial du conseil immobilier JLL. Ce sont au final près d’un million de mètres carrés de biens logistiques qui ont été soit loués, soit achetés en Belgique en 2020. Une augmentation de +6% par rapport à 2019. Au total, la Belgique compte 600.000 mètres carrés de nouveaux entrepôts en 2020 et c’est la Flandre qui en détient le plus.

Mais il demeure, malgré cet accroissement sur le sol belge, un problème d’offre. Très peu d’espaces logistiques vacants sont disponibles. Conséquence, les prix des loyers sont tirés vers le haut. Des hausses de prix pouvant aller jusqu’à 9% sont constatés sur ce secteur, et ce, principalement sur Bruxelles.

La relative stabilité de l’immobilier belge serait-elle sa force ?

2020 aura donc été marqué par un ralentissement de 2 à 3 mois dans la construction de logements neufs sur les chantiers qui avaient débuté. Un retard qui selon les experts sera difficilement rattrapable sur la seule année 2021.

En raison d’un avenir économique incertain, les professionnels vont surveiller très attentivement l’évolution de la solvabilité des entreprises car nombreuses sont celles qui ont bénéficié d'aides comme le recours à des moratoires, permettant ainsi de décaler leurs remboursements. De plus, les banques qui promettent d'analyser la situation au cas par cas pour définir des plans d’amortissement ne pourront pas repousser éternellement ces arrangements. L’impossibilité de rembourser leurs crédits conduirait alors les entreprises à licencier en masse. Ce qui pousserait la consommation globale à la baisse et impacterait de facto l’activité du secteur immobilier.

Mais il faut tout de même noter que l’immobilier belge a toujours su prouver une certaine résistance et stabilité lors des deux précédentes crises économiques de 2000 et 2008. Les professionnels de l’immobilier abordent donc 2021 en étant plutôt optimistes quant aux perspectives des marchés immobiliers belges, bien qu’ils soient aussi conscients des risques potentiels liés au contexte économique et à l’emploi. Les secteurs de la logistique et du commerce de détail vont continuer à s’adapter face à des changements structurels tels que l’augmentation de l’e-commerce. Les espaces de bureau seront également soumis à des changements structurels en raison des technologies de travail flexibles et des problèmes de mobilité.

La crise sanitaire démontre que l'immobilier n'est plus seulement une question d'emplacement ou de prix mais qu’il est aussi influencé par des facteurs de la connectivité et d’infrastructures numériques. Les frontières entre les secteurs ont tendance à disparaître, les bâtiments à usage mixte sont en train de devenir la norme. Dans un monde qui change très vite, en termes de technologie, de normes sociales, les nouvelles générations vont influer de plus en plus sur un certain mode de vie et sur la manière de travailler qu’ils souhaitent adopter. L'immobilier va donc devoir offrir de plus en plus les commodités et expériences que l'utilisateur final souhaite.