De taak van een verkavelaar bestaat erin gronden te vinden om ze vervolgens aan te kopen en bouwrijp te maken. Na de aankoop verkavelt hij de gronden, d.w.z. hij verdeelt ze in percelen, voert alle werkzaamheden voor de aansluiting ervan op elektriciteit, water, gas, enz., verbindt ze met het wegennet en zorgt voor de plaatsing van straatmeubilair, lantaarnpalen, enz. De bedoeling is om daarna elk aldus aangelegd en bouwrijp perceel door te verkopen aan een koper die er bijvoorbeeld zijn hoofdverblijf op wenst te bouwen.
De problemen die een verkavelaar tegenkomt:
● De vergunning
Om de werkzaamheden te kunnen aanvangen, moet de verkavelaar vanuit administratief oogpunt een verkavelingsvergunning verkrijgen. Daarin staat in hoeveel percelen het stuk grond verdeeld mag worden en wordt het aantal te bouwen woningen bepaald, overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften (deze dienen als richtsnoeren die moeten worden nageleefd door de toekomstige koper die er zijn woning wenst te bouwen). Pas nadat deze vergunning is verkregen, kan de verkavelaar de werkzaamheden uitvoeren, de perceelsgrenzen afbakenen, de kavels bepalen, elke kavel aansluiten op de verschillende netwerken en de voorbereidingen treffen voor de aansluiting ervan op het wegennet en de plaatsing van het straatmeubilair.
● Een tekort aan bouwgrond waardoor een snelle reactie nodig is
In Frankrijk heeft de markt te kampen met een tekort aan bouwgronden. Daardoor zijn de gronden schaars en dus zeer gewild bij vastgoedprofessionals. Het tekort aan bouwgrond zet verkavelaars er tevens toe aan om bestaande eigendommen met een zeer groot stuk grond te kopen en deze vervolgens op te delen.
Door deze positionering moeten de ontwikkelaars snel kunnen reageren en beslissingen nemen. Het kan gebeuren dat de bank vanwege haar interne processen iets te langzaam is om de nodige middelen toe te kennen. Crowdlending is daarom zeer nuttig om zich te positioneren en de verkavelaar te helpen de aankoop van een perceel te financieren.
Hoe wordt een lening via crowdlending voor een verkavelingsproject gestructureerd?
De structurering van een crowdlendingkrediet voor verkavelaars zal volgens de volgende twee benaderingen gebeuren.
Ten eerste is er de zogenaamde "secured" lening (type A-dossier) met een rentevoet vanaf 4,75% (indicatieve rentevoet afhankelijk van de volledige analyse van het project) en voor bedragen tussen € 100.000 en € 5 miljoen. Deze lening zal worden gestructureerd om een deel van de aankoop van de grond en/of de bouwwerkzaamheden geheel of gedeeltelijk te financieren. Om garanties te bieden aan de investeerders die hun spaargeld zullen uitlenen voor het project van de verkavelaar, zal Look&Fin een hypotheek in eerste rang nemen op de door de verkavelaar aangekochte grond. De terugbetaling van Look&Fin is in dit geval rechtstreeks gekoppeld aan de verkoop van de grond. Het platform wordt zo schuldeiser nummer één op de opbrengst van de verkoop die als eerste moet worden terugbetaald indien de verkavelaar in gebreke blijft.
De tweede benadering, de "unsecured" lening (dossier met risicoklasse C), betreft de financiering of herfinanciering van een deel van het door de bank vereiste eigen vermogen. In dit geval is het de bank die over de zekerheid in eerste rang beschikt. Dit betekent dat de terugbetaling van de Look&Fin-lening zal gebeuren nadat de schuld aan de bank is afgelost. De rentevoet is in dit geval hoger, vanaf 6,5% per jaar voor de unsecured dossiers (type C).
Typische projecten en voorbeelden
Bij de verkavelingsprojecten die door het platform voor crowdlending en vastgoedcrowdlending Look&Fin worden ondersteund, gaat het om gemiddeld vijftien kavels. Bij sommige kleinschalige projecten komt de bank niet tussenbeide voor financiering omdat het project te klein is. Dankzij crowdlending kan een verkavelaar dus kleinere operaties uitvoeren.
Look&Fin ondersteunt ook grotere projecten, zoals voor Scot'Immo, een verkavelaar die gespecialiseerd is in de verkaveling van bouwterreinen in Frankrijk. Het project "Magnesia" bestond uit de opdeling van een braakliggend terrein in Calais en de ontwikkeling van een woningbouwprogramma met 47 particuliere kavels en 45 macrokavels voor in totaal 250 woningen (voor het particuliere gedeelte) en 300 woningen (voor het macrogedeelte).
Scot'Immo leende € 150.000 via het platform van Look&Fin om zijn eigen vermogen voor het project gedeeltelijk te financieren. Look&Fin structureerde hiervoor een bullet-lening over een periode van 24 maanden.
Dankzij de door Look&Fin verstrekte middelen kon de werken met betrekking tot de sanering en akoestische aanpassingen door de nabijheid van de spoorwegen worden uitgevoerd, konden de woningen op het braakliggende terrein worden verdeeld, de wegen worden aangelegd en de verlichting worden geïnstalleerd.
Deze lening diende samen met het eigen vermogen dat de verkavelaar voor het project had uitgetrokken (€ 1.010.000), als hefboom bij de bank en maakte het mogelijk een banklening van € 2.600.000 te verkrijgen.
Om de beleggers garanties te bieden en hen ervan te overtuigen in zijn project te investeren, verstrekte de projectontwikkelaar de volgende zekerheden: een hoofdelijke, onverdeelde en onherroepelijke borgstelling van de zaakvoerder voor een bedrag van € 150.000.
Vastgoedcrowdlending als langetermijnpartner voor verkavelaars
Het gebruik van vastgoedcrowdfunding is ook een manier voor verkavelaars om hun bedrijf te promoten. Dankzij deze financieringsbron kunnen zij innoveren door nieuwe oplossingen te zoeken. Het is ook een manier om hun beschikbare thesaurie te "ontlasten" en zo vrij te maken voor andere projecten.
Bovendien is crowdlending voor verkavelaars een manier om tijd te besparen, omdat ze binnen de 48 uur een eerste antwoord op hun aanvraag kunnen krijgen. Zo kunnen zij de werken tijdig aanvangen en de deadlines in hun planning nakomen.
Crowdlending is tevens een partner voor de lange termijn. Verkavelaars beheren elk nieuw project afzonderlijk. Daarom moeten ze de banken telkens opnieuw benaderen om te weten te komen hoeveel eigen vermogen ze moeten inbrengen. Door voor elk nieuw project een beroep te doen op crowdlending wordt het gemakkelijker en eenvoudiger om hun projecten te plannen.
Wenst u verkavelingsprojecten te financieren? Test of u in aanmerking komt in slechts 3 klikken.
