Belgische vastgoedmarkt in 2023 en vooruitzichten voor 2024

Belgische vastgoedmarkt in 2023 en vooruitzichten voor 2024

De resultaten van de vastgoedbarometer van de Federatie van het Belgisch Notariaat (Fednot) werden deze week gepubliceerd. In 2023 is de Belgische vastgoedmarkt licht vertraagd. Wat waren de belangrijkste trends op de vastgoedmarkt in 2023, met een stijgende rente tegen een achtergrond van economische onrust? Wat kunnen we verwachten in 2024? Hoe past Look&Fin zich aan deze context aan? We lichten het even toe. 

De belangrijkste trends uit de barometer 2023

Uit de barometer blijkt dat het aantal vastgoedverkopen in België in 2023 met 15,2% is gedaald. Deze trend speelt in de drie gewesten, maar vooral in Vlaanderen, dat al energierenovatieverplichtingen heeft opgelegd. Vlaanderen heeft een verlies geleden van 16,9%, terwijl Brussel en Wallonië dalingen hebben gekend van respectievelijk 12,4% en 12,1%.

Hoewel de verkoop afremde, daalden de vastgoedtransacties (compromissen, verkoopakten, schenkingen, erfenissen, openbare verkopen, hypotheken, enz.) met slechts -1,1%, wat wijst op een zekere continuïteit in het ritme van de transacties.

Gemiddelde prijs van een huis in België: 322.780 euro (+1,1% vs 2022)

De gemiddelde prijs van een huis in België is met 2,1% gestegen (exclusief inflatie) naar 322.780 euro, volgens de barometer van de notarissen.

Nieuwbouwappartementen worden schaarser: het aandeel daalt van 19,5% in 2022 naar 14,8% in 2023. De verhouding blijft echter stabiel: 27,7% van de gekochte woningen zijn appartementen.

Terwijl de gemiddelde prijs van een huis in België dus 322.780 euro bedraagt (+1,1% vs 2022), bedraagt de inflatie in 2023 +2,1%. De evolutie van de woningprijzen is bijgevolg met 1% gedaald. Het grootste deel van deze daling doet zich voor in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de prijzen met 2,4% dalen. In Vlaanderen kost een huis daarentegen gemiddeld 358.677 euro (+3%) en in Wallonië 240.649 euro (+2%). 

Gemiddelde prijs van een appartement in België: 264.792 euro (+1,6% vs 2022)

De gemiddelde prijs van een appartement in 2023 was +1,6% hoger dan in 2022. De gemiddelde prijs van een appartement in Brussel blijft boven het nationale gemiddelde (280.520 euro), met een lichte daling van -0,3% ten opzichte van 2022. In Vlaanderen ligt de prijs ook boven het nationale gemiddelde (276.450 euro), en stijgt met +3,3%. Het is de gemiddelde prijs in Wallonië (199.130 euro) die de algemene markt drukt.

Appartementen: nieuw versus bestaand

Er moet echter worden opgemerkt dat het verkoopaandeel van nieuwe appartementen in de loop der jaren is gedaald. 14,8% van de verkochte appartementen waren nieuw in 2023. Vier jaar geleden was dit nog 22%.

De gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement was 325.150 euro in 2023, een stijging van 5,7% ten opzichte van 2022. De gemiddelde prijs van een bestaand appartement bedroeg 255.026 euro, +1,9% hoger dan in 2022.

Nieuwe appartementen in Brussel zijn de enige waarvan de gemiddelde prijs daalt (-3,6%) ten opzichte van 2022. 

Van de 100 verkochte nieuwbouwappartementen bevonden 74 zich in Vlaanderen, 22 in Wallonië en 4 in Brussel.

De gemiddelde leeftijd van de kopers is licht gestegen

Wie zijn de kopers? De gemiddelde leeftijd van een Belgische koper zal dit jaar licht stijgen, van 39,2 in 2022 naar 39,5 in 2023. Slechts 29,3% van de kopers is 30 jaar of jonger, een lichte daling ten opzichte van 2022 (30,3%).

Conclusie

Ondanks de stijging van de rentevoeten en de algemene economische situatie, die tot een bekoeling van de markt hebben geleid, blijft de vastgoedmarkt relatief stabiel op het vlak van de prijzen, met een zeer lichte daling die volgens de barometer vooral verband zou houden met woningen van lagere kwaliteit. De energie-efficiëntie van een huis of appartement wordt een steeds belangrijkere factor op de vastgoedmarkt.

Renaud Grégoire, notaris en woordvoerder van Notaire.be, wijst erop dat we nog steeds in een afwachtende periode zitten en dat de markt de stijging van de hypotheekrente en de stijging van de grondstof- en bouwprijzen nog niet volledig heeft verwerkt. De markt lijkt nog steeds te wachten op een heropleving, die er volgens de woordvoerder van de Federatie waarschijnlijk niet zal komen.

Perspectieven voor 2024

Er wordt bijgevolg verwacht dat de markt in de tweede helft van 2024 weer wat zal aantrekken. Tegen die tijd zal iedereen waarschijnlijk de stijging van de hypotheekrente en de materiaalprijzen hebben verwerkt, zei notaris Renaud Grégoire bij de publicatie van de barometer.

Bij de banken heeft ING België aangegeven dat de hypotheekrente in 2024 waarschijnlijk niet veel zal dalen, ondanks een daling van de rente in de afgelopen weken, volgens de prognoses in haar laatste driemaandelijkse vastgoedenquête die vorige week werd gepubliceerd.

De belangrijkste banken van het land voorspellen ofwel een lichte groei ofwel een lichte daling van de prijzen in 2024: -1,1% voor BNP Paribas Fortis, -1% voor ING, -1,5% voor Belfius en +1% tot -1,5% voor KBC/CBC.

Het Planbureau verwacht een inflatie van 4% in 2024. Dit betekent dat zelfs als de prijzen nominaal stijgen, ze in werkelijkheid zullen dalen, vertelde Bernard Keppenne, hoofdeconoom bij KBC, eind december aan de krant L'Echo. Volgens hem zouden de prijzen dan ook met 2,5% tot 3% moeten dalen, wat laag is in vergelijking met de buurlanden.

We mogen niet vergeten dat de Belgische vastgoedmarkt veerkrachtig is dankzij een aantal factoren. Ten eerste is er het feit dat de Belgen van oudsher een baksteen in hun maag hebben. 72% van de huishoudens is huiseigenaar, een zeer hoog percentage. Ten tweede heeft de loonindexering geholpen om de Belgische koopkracht op peil te houden. De historisch lage rentetarieven van vóór de coronacrisis hebben kopers in staat gesteld om goedkoop te lenen op de lange termijn. Voorlopig hebben deze kopers geen interesse om te verkopen of hun schuld te heronderhandelen. Als gevolg daarvan komt een groot aantal eigendommen niet terug op de markt, en dat gebrek zal de prijzen in 2024 waarschijnlijk niet omlaag duwen.

Volgens de hoofdeconoom van de KBC zal de markt zich naar verwachting herstellen in 2025.

De belangrijkste uitdaging voor 2024 en de komende jaren zal de energie-efficiëntie van een huis of appartement zijn. Dit wordt een steeds belangrijkere factor op de vastgoedmarkt, hoewel het aandeel energiezuinige woningen in 2023 is gestegen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. 47,7% van het woningbestand heeft een goede score op het vlak van energie-efficiëntie, d.w.z. een EPB van A+ tot D. De overige 52,3% van het woningbestand heeft een EPB van E tot G en zal dus zeer snel een energierenovatie moeten ondergaan om te voldoen aan de nieuwe Europese normen. Vlaanderen is het gewest dat eruit springt, met 69,3% van zijn woningbestand met een EPB van A+ tot D. Dit is het directe resultaat van zijn energierenovatiebeleid, dat voorloopt op de rest van het land.

Er is dus nog veel werk aan de winkel op het gebied van energierenovatie van bestaande woningen als we willen voldoen aan het Europese plan voor koolstofneutraliteit tegen 2050, vooral omdat de nieuwbouw in België sterk afneemt (Bron: Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat).

Vastgoed, de strategie van Look&Fin voor 2024

In 2023 was 80% van de activiteiten van Look&Fin gericht op de vastgoedsector en het platform is van plan om deze trend in 2024 voort te zetten. Op het vlak van financiering blijft de vastgoedsector dynamisch, vooral voor vastgoedhandelstransacties, d.w.z. de renovatie van bestaand vastgoed. De vastgoedmarkt heeft grote financieringsbehoeften om energierenovaties te ondersteunen, met name in het kader van het Europese plan voor koolstofneutraliteit tegen 2050. Look&Fin wil haar activiteiten in dit marktsegment uitbreiden. Eind 2023 lanceerde het platform een nieuw aanbod gewijd aan mede-eigendommen om financieringsoplossingen te bieden aan mede-eigenaars, wat voor groei in dit segment zou moeten zorgen.

De topprioriteit van Look&Fin blijft echter de kwaliteit van de financieringsoplossingen die aan haar beleggerscommunity worden aangeboden.

De bescherming van de belegger zal ook in 2024 een prioriteit zijn. Om dit te bereiken zal Look&Fin systematisch volledige of gedeeltelijke zekerheden bieden voor haar dossiers, of zal het platform zekerheden nemen over de te financieren dossiers van de lener. 

Net als in 2023 zal Look&Fin ernaar streven gediversifieerde dossiers leningen aan te bieden op basis van de risicoklasse, met een overwicht aan Secured A+ dossiers.

Ter herinnering, de dossiers met rating Secured A+ bieden beleggers een verzekering op 100% van hun belegde kapitaal