Vastgoed: Inflatie, volatiliteit, prijsstijgingen.. waar moeten we ons aan verwachten dit jaar?

Vastgoed: Inflatie, volatiliteit, prijsstijgingen.. waar moeten we ons aan verwachten dit jaar?

De coronacrisis woedt intussen al twee jaar, maar maakt nu plaats voor een oorlog aan de Europese grenzen. De gevolgen van deze nieuwe soort crisis zijn nu al voelbaar in de grote volatiliteit op de financiële markten en de stijgende grondstoffenprijzen. De Europese economie wordt in haar geheel getroffen en hoewel economen moeite hebben  om prognoses op te stellen, zijn zij het erover eens dat de huidige zwakte van de euro (post-covid) de ECB belet op te treden om deze nieuwe economische schok op te vangen.

Hoewel 2021 een zeer goed jaar was voor het Belgische vastgoed, wordt de markt nu geconfronteerd met nieuwe onzekerheden. Alles zal afhangen van de duur van het conflict en hoe ver het zou kunnen gaan.

Tegelijkertijd zijn er echter bepaalde feiten en tendensen die kunnen wijzen op enkele toekomstvoorspellingen. Wij maken voor u een overzicht.
 

2021, een jaar vol herstel en groei dat tot stilstand werd gebracht?

Uit de Vastgoedbarometer die de Federatie van het Notariaat (Fednot) begin dit jaar publiceerde, bleek dat de Belgische vastgoedmarkt het goed bleef doen in 2021. Niet alleen steeg het aantal transacties (+14,3%) ten opzichte van 2020, maar ook de prijzen gingen omhoog. Het jaar 2020 was een bijzonder jaar vanwege de verschillende lockdowns, waardoor enkele projecten vertraging opliepen. Op vlak van de gewesten noteerde Vlaanderen de sterkste groei met +14,7%, gevolgd door Wallonië met +14,3% en ten slotte Brussel met +11,1%. 

In tegenstelling tot de vorige jaren is het volume van de vastgoedtransacties in de tweede helft van 2021 echter gedaald ten opzichte van de eerste helft. In de laatste 6 maanden van het jaar werden 11,3% minder transacties geregistreerd dan in de eerste 6 maanden, voegt Fednot nog toe.

De Russische inval in Oekraïne heeft de vooruitzichten voor deze markt drastisch veranderd. De Belgische vraag houdt echter aan, het aanbod kan maar moeilijk volgen en eigendommen vinden nog steeds snel kopers.

De vraag wordt nog steeds gestimuleerd door het feit dat de manier van leven en werken post-Covid ingrijpend is veranderd. Gezinnen zijn op zoek naar grotere huizen met een buitenruimte. Telewerken is er nog steeds en zal er voor een deel ook blijven, wat ertoe leidt dat veel kantoren worden omgevormd tot woningen. De heersende ecologische bekommernissen leiden tot de renovatie van bestaande gebouwen om te vermijden dat nieuwe terreinen moeten worden bebouwd.

De energierenovatie van gebouwen zal ook intensiever worden: de stijging van de gasprijs in het bijzonder en van de grondstoffenprijzen in het algemeen zal daar een essentiële prioriteit van maken. 

Wat de markt betreft, merken wij op dat, ondanks de stijgende prijzen en de aanhoudende vraag, de fundamenten van deze markt positief blijven, vooral dankzij een groeiende demografie en een schreeuwende behoefte aan huisvesting. Ondanks deze onzekere en zorgwekkende context zou het moeilijk zijn voor de vastgoedsector om zijn activiteiten te staken: 

Stijging van de rentevoeten en inflatie

Sinds januari wordt een opwaartse tendens van de rentevoeten vastgesteld en deze nieuwe opwaartse beweging heeft een invloed op de kredietkosten voor professionals. Dat fenomeen houdt verband met de aankondigingen van de FED en in afwachting daarvan wedt ook Europa op een stijging van de rente. De basisrentetarieven en de herfinancieringstarieven van banken zullen waarschijnlijk niet meer zo goedkoop zijn als ze zijn geweest. Sinds het begin van het jaar zijn de financieringskosten van bepaalde langlopende structureringen, zoals die op 15 jaar, tot wel 20% gestegen. Deze tendensen aan het begin van het jaar zullen waarschijnlijk echter sterk worden geaccentueerd na het begin van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne op 24 februari. 

Deze stijgingen van de kredietkosten en de voorwaarden voor kredietverlening zouden logischerwijze moeten aanhouden en strenger moeten worden voor zowel professionals, als investeerders en gezinnen. Deze trend zou des te meer gelden voor kopers van een eerste woning die al sinds het begin van de coronacrisis problemen ondervinden bij het lenen. 

Ook al zullen de gewesten proberen schokdempers in te voeren om de inflatie tegen te gaan, toch kunnen de vastgoedkredieten de inflatie niet negeren en zullen ze ten dele moeten volgen om de groei van de sector niet in gevaar te brengen.

Terugkeer naar een correcte prijs of richting nieuwe hoogtes?

Begin 2022 waren de Belgische vastgoedmarktspecialisten het eens over een tendens waarbij teruggekeerd wordt naar een correcte prijs. De coronapandemie creëerde nieuwe verwachtingen voor veel Belgen: voortaan gaan zij vaker op zoek naar buitenruimtes, woningen met een extra kamer of trekken zij weg uit de stadscentra. Zij waren bereid een hogere prijs te betalen om te vermijden dat zij naast een bevredigende woning grepen. Sinds het begin van het jaar zien we dat er opnieuw onderhandeld wordt en dat kopers meer tijd nemen alvorens zij een beslissing nemen. 

Deze voorzieningen en deze tendens in het begin van het jaar werden echter totaal herzien sinds het begin van conflict in Oekraïne. Het conflict zou immers snel kunnen leiden tot een nieuwe prijsstijging. De vastgoedsector zal ook te lijden hebben onder de gevolgen van de economische sancties die aan Rusland worden opgelegd: er is al een tekort aan uit Rusland geïmporteerde grondstoffen (aardolie en gas) en talloze andere, waardoor de prijzen explosief zullen stijgen. De energiefacturen zullen de pan uit rijzen, al is op heden niet geweten hoeveel de meerkosten zullen bedragen. Het is echter zeker dat inflatie niet vermeden zal kunnen worden.

Zelfs voor het begin van de oorlog leden de bouw- en renovatiesector al onder een prijsstijging voor bepaalde grondstoffen als gevolg van de stremmingen en de vertragingen die door de coronacrisis werden veroorzaakt. Deze tendens zal de stijging van de kosten versterken. De rentevoeten van vastgoedleningen zullen aangepast moeten worden in het licht van deze nieuwe marktvoorwaarden.

De experts uit deze sector zijn momenteel bijzonder voorzichtig met betrekking tot een eventuele stijging of daling van de vastgoedprijzen. Enerzijds hebben de beelden van vernield Oekraïens vastgoed een grote impact en stellen zij het idee van de veilige of toevluchtswaarde van baksteen ter discussie, een idee  dat zeer sterk leeft bij beleggers die dol zijn op deze sector. Anderzijds blijft vastgoed een gebruikswaarde. Gedurende perioden van inflatie worden de huren over het algemeen geïndexeerd en verhogen de ondernemingen de salarissen. Concrete gegevens die niet zouden mogen leiden tot een val van de vastgoedprijzen.
 

Crisis en opportuniteit

In conclusie; zoals altijd ontstaan er opportuniteiten in tijden van crisis. De daling van bepaalde waarden en activa zal een goede zaak zijn voor sommigen. Experts kondigen aan dat het al te laat is om te verkopen en dat het dus beter is om geduldig te zijn en te wachten om te profiteren van sterk dalende aankoopprijzen.

Degenen die over de nodige financiële middelen beschikken, zullen zich ook sneller kunnen positioneren om geen kansen te missen. Er wordt wel vaker gezegd dat “cash koning is” in tijden van crisis. Het is dus belangrijk om liquiditeiten achter de hand te houden.

Ook al is de vastgoedsector niet zonder risico, toch behoudt hij een groot voordeel: baksteen blijft een gebruikswaarde behouden die in tijden van crisis geruststellend is. Investeerders en huishoudens zullen deze markt logischerwijs actief moeten houden, te meer als we rekening houden met een aanhoudende Belgische vraag en met de nieuwe leefgewoonten na corona.