De professionele activiteit van de vastgoedhandelaar bestaat erin vastgoed te kopen (huizen, appartementen, kantoren, enz.) en er werken aan uit te voeren om de waarde ervan te verhogen (renovatie, opsplitsing, vernieuwing) met de bedoeling het tegen een hogere waarde door te verkopen.
De financieringsbehoeften van de vastgoedhandelaar
Een van de steeds terugkerende problemen waar een vastgoedhandelaar mee te kampen heeft, is het verkrijgen van een bankkrediet. Sommige banken staan afkerig tegenover de risico's van de handel in vastgoed, andere leggen een bepaalde drempel op wat het financieringsbedrag betreft. Hierdoor worden kleinere projecten benadeeld. Bovendien moet de vastgoedhandelaar vaak snel handelen en kiest hij meestal voor bullet-leningen. Ten tweede is de omvang van de financiële inbreng die de banken eisen voor de vastgoedlening zeer strikt bepaald. Banken eisen doorgaans een minimale eigen inbreng van 20% tot 30% en in sommige gevallen tot 50%. De waardecreatie door de vastgoedhandelaar gaat immers meestal gepaard met verschillende soorten stappen die risico's inhouden (werken, opsplitsing, stedenbouwkundige procedures, ...). Banken willen zich daarom beschermen tegen deze verschillende risico's.
De banken zijn bijzonder veeleisend tegenover deze vastgoedspelers, die als hybride worden beschouwd. Er worden door de banken drie belangrijke criteria geanalyseerd: de ervaring van de vastgoedhandelaar, de locatie van het goed en de aankoopprijs per vierkante meter.
Het uitvoeren van een vastgoedtransactie ligt in feite binnen het bereik van bijna iedereen. Iedereen kan een groot huis kopen en het opdelen in verschillende appartementen. Deze spelers worden gezien als opportunistische kandidaten. Banken kunnen tot 50% eigen vermogen eisen om de transactie te financieren.
Professionele vastgoedhandelaars hebben meestal meerdere jaren ervaring en een bewezen trackrecord. De banken zullen echter waakzaam blijven op vlak van de garanties en zekerheden die de vastgoedhandelaar kan bieden.
De locatie is het tweede belangrijkste punt voor banken, evenals de prijs per vierkante meter op het moment van de aankoop. Het is essentieel om onder de marktprijs te kopen om de toegevoegde waarde bij de wederverkoop te maximaliseren. Een locatie die door de banken als moeilijk wordt beschouwd of een prijs per vierkante meter die in verhouding tot de locatie te hoog is, zijn zodoende criteria die de kredietnemer benadelen. Momenteel moet de locatie van een woning ook in overeenstemming zijn met een bepaalde trend: de politieke en maatschappelijke verschuiving naar "groenere" huisvesting.
Deze twee punten zijn aspecten die bepalen hoeveel eigen vermogen een vastgoedhandelaar bij de bank moet inbrengen. De waarborgen die de kredietnemer kan geven, zoals een garantie in eerste rang of een borgstelling, verminderen dan weer het risico dat de banken nemen en dus het vereiste quotum.
Hoe kan crowdlending nuttig zijn voor de vastgoedhandelaar?
Het eerste voordeel van crowdlending is de snelheid. Voor vastgoedhandelaars is het een ideale manier om snel fondsen te verkrijgen om zijn projecten te ontwikkelen. Crowdlending stelt hen bijgevolg in staat snel kansen aan te grijpen wanneer die zich voordoen. Bovendien kunnen zij dankzij crowdlending hun groei versnellen door eigen vermogen vrij te maken dat zij aan andere activiteiten kunnen besteden.
Vastgoedcrowdfunding stelt de vastgoedhandelaar in staat een financiering te verkrijgen waarvoor hij niet over voldoende eigen vermogen zou beschikken. Zonder crowdlending kan hij niet altijd het door de bank gevraagde deel van het eigen vermogen verstrekken. Crowdlending zal hem dus eenvoudigweg in staat stellen een operatie uit te voeren.
Deze financieringsbron maakt meerdere kleinere operaties mogelijk waarvoor anders geen bankfinanciering zouden worden gevonden.
De nadelen?
Er moeten kosten worden gemaakt (taxatie, hypotheek, enz.) voor operaties die vaak van korte duur zijn.
De rentevoet ligt hoger dan voor traditionele financieringsbronnen, maar dit wordt gerechtvaardigd door het gebrek aan zekerheid over de succesvolle afloop van het vastgoedproject (verhoging van de rentabiliteit van het gebouw) en over de wederverkoop.
Structurering
Gewoonlijk wordt de lening gestructureerd als een bullet-lening die gedekt wordt door een zakelijke zekerheid (speciale wettelijke hypotheek van de geldschieter en/of hypotheek in eerste rang). Het bedrag van de lening hangt af van het resultaat van een onafhankelijke taxatie die het gebouw waardeert zoals het is (bij aankoop) en na de werken.
