L'activité professionnelle du Marchand de biens est d'acheter des biens immobiliers (, maisons, appartements, bureaux, etc.) et d’y réaliser des travaux afin de les valoriser (rénovation, division, réhabilitation) dans l’objectif de les revendre en réalisant une plus value.
Les besoins de financement du Marchand de biens
L'une des difficultés récurrentes du Marchands de biens est l’obtention du crédit bancaire. Certaines sont averse aux risques que représente une opération de Marchand de biens alors que d’autres imposent un certain seuil en terme de montant de financement. Les opérations de plus petites envergures se voient ainsi discriminées. De plus, le Marchand de biens doit souvent agir vite et se diriger le plus souvent vers des prêts in fine. Ensuite, la taille de l’apport financier lors de l’emprunt immobilier exigé par les banques est très strict. Les banques exigent généralement un apport minimal en fonds propres de 20 % à 30% et dans certains cas jusqu'à 50%. En effet, la création de valeur du Marchand de biens passe en général par plusieurs types de démarches qui comportent des risques (travaux, division, démarches d’urbanisme…). Les banques veulent donc se prémunir contre ces différents risques.
Les acteurs bancaires sont particulièrement exigeants avec ces acteurs de l'immobilier, considérés comme hybrides. Trois critères principaux sont analysés par les banques : l’expérience du Marchand de biens, la localisation de l’actif et le prix d’acquisition au mètre carré.
Mener une opération Marchand de biens est, dans les faits, à la portée de presque tout le monde. N’importe qui peut avoir l'opportunité de racheter une grande maison et de la diviser en plusieurs appartements. Ces derniers sont des candidats opportunistes. Les banques peuvent exiger, dans ce cas, jusqu’à 50% de fonds propres pour financer l’opération.
Les Marchands de biens ‘professionnels’ possèdent généralement plusieurs années d'expérience et un track record prouvé. Cependant, les banques vont rester attentives aux garanties et cautions que pourra apporter le Marchand de biens.
La localisation est le second point très important pour les banques ainsi que le prix au mètre carré à l’achat. Il est primordial d’acheter en-dessous du prix du marché pour espérer maximiser la plus-value lors de la revente. Ainsi un emplacement jugé compliqué par les banques ou un prix au mètre carré trop élevé par rapport au lieu, sont des critères pénalisants pour l’emprunteur. Actuellement, l’emplacement d’un bien doit aussi s’inscrire dans une certaine mouvance. La tendance politique et citoyenne souhaitant des logements plus ‘verts’.
Ces deux points sont des aspects qui vont déterminer la quotité de fonds propres à apporter à la banque. Les garanties que l’emprunteur peut apporter, comme la garantie en 1er rang, ou une caution vont également diminuer le risque pris par les banques et donc la quotité exigée.
En quoi le crowdlending peut-il être utile au Marchand de biens ?
Le premier atout du crowdfunding immobilier est sa rapidité. C’est un moyen pour le Marchand de biens d’obtenir des fonds rapidement pour développer ses projets. Le crowdlending lui permet donc de saisir rapidement les opportunités qui se présentent à lui. Le crowdlending permet également d'accélérer leur rythme de croissance, en dégageant des fonds propres qu’il va pouvoir allouer à d’autres opérations.
Le crowdlending permet au Marchand de biens de boucler un financement pour lequel il ne disposerait pas assez de fonds propres. Sans le crowdlending, il ne peut pas toujours apporter sa part de fonds propres exigée par la banque. Le crowdlending va donc tout simplement lui permette de faire une opération.
Le crowdlending permet de réaliser de multiples petites opérations de plus petites envergures qui ne trouveraient pas de financement bancaire.
Les inconvénients ?
Des frais doivent être engendrés (frais d’expertise, frais d’hypothèque, …) pour des opérations qui sont souvent de courte durée. Un taux d’emprunt plus important que les sources de financement classiques, mais qui se justifie par l’absence de certitude sur le succès du programme immobilier (accroître la rentabilité de l’immeuble) et sur la commercialisation.
Structuration
Habituellement le prêt est structuré sous forme d’un crédit in fine garanti d’une sûreté réelle (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et/ou hypothèque de premier rang). Le montant du crédit dépend du résultat d’une expertise indépendante qui valorise l’immeuble en l’état (à l’acquisition) et post travaux.
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